Czy najemca może się zameldować w wynajmowanym lokalu?

Przekazując mieszkanie do wynajęcia, wynajmujący często wymagają od zarządcy uwzględniania w umowie najmu zapisów o niewyrażeniu zgody na zameldowanie się najemcy w wynajmowanym lokalu.

Aktem prawnym regulującym obowiązki obywateli względem czynności zameldowania jest ustawa z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności, ktora to nakłada na obywateli polskich obowiązek dokonania meldunku na terenie Polski, tym samym wyznaczając ustawowy termin 30 dni na meldunek licząc od dnia przybycia na nowe miejsce. Jednocześnie ta sama ustawa nie przewiduje sankcji – jeśli się nie zameldujemy, więc w zasadzie kto chce to się melduje, kto nie chce tego nie robi.

Czy zatem można zabronić najemcy zameldowania w wynajmowanym lokalu?

Nie ma takiej potrzeby, albowiem zameldowanie jest czynnością administracyjną tj. potwierdzeniem ewidencyjnym stanu faktycznego i samo z siebie nie stanowi tytułu prawnego do lokalu, dlatego też meldunku takiego nie należy się obawiać. Zameldowanie w lokalu najemcy stanowić może problem jedynie przy umowie najmu zawartej na czas nieokreślony, jeżeli najemca nie posiada innego miesjca zamieszkania.

Zwarcam również uwagę na fakt, iż wszelkie klauzule zawarte w umowie najmu np. o nie wyrażeniu zgody na przez wynajmującego na zameldowanie się najemcy w wynajmowanym lokalu mieszkalnym, stoją w sprzeczności z przepisami prawa nakładającymi na najemcę obowiązek meldunkowy.

Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności określa w art 28 ust 1 pkt 2, iż warunkiem koniecznym do zameldowania jest posiadanie tytułu prawnego do lokalu. W naszym przypadku będzie to tj. akt własności, umowa najmu, umowa użyczenia. Jeśli jestem najemcą – to do dokonania meldunku wystarczy posiadanie aktualnej umowy najmu i nie jest wymagana zgoda właściciela nieruchomości.

Co w przypadku, gdy właściciel zawarł w umowie zapis, iż jako wynajmujący nie wyraża zgody na zameldowanie najemcy na czas zawarcia umowy najmu. W takim przypadku urząd może odmówić nam meldunku, ale czy słusznie ? Moim zdaniem, nie jak analizowałam przepisy regulujące najem art 659-692 KC oraz ustawy o własności lokali to nie odnoszą się one do kwestii meldunku, co pozwala wysunąć wnioski, iż urzędy nie powinny odmawiać najemcy meldunku, tym bardziej jeśli umowa najmu zawarta jest na czas określony. Inną kwestią jest meldunek w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, czy umowy dot. najmu okazjonalnego.

Sprzedaż mieszkanie spółdzielcze.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać sprzedanepodarowanezamienione na inne prawo itp. Umowę zbycia zawiera się w formie aktu notarialnego, podobnie jak umowę zbycia lokalu stanowiącego odrębną własność. W przypadku gdy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona jest księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny zbycia tego prawa, nie później niż w dniu sporządzenia tego aktu, składa wniosek o wpis nabywcy w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.

Jest ono zbywalne, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawierana jest w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła właściwej spółdzielni. Nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się członkiem spółdzielni, w której zasobach znajduje się dany lokal.

Przedmiotem zbycia może być także ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W takim przypadku pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. W praktyce oznacza to, że w przypadku gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje kilku osobom, każda z tych osób może zbyć swój udział osobie trzeciej, pod warunkiem że pozostali współuprawnieni nie skorzystają z przysługującego im prawa pierwokupu, tzn. nie wyrażą chęci nabycia zbywanego udziału na warunkach, na których udział ten zostaje zbyty osobie trzeciej.

Należy pamiętać również, że zbywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przenosi na nabywcę udziału w nieruchomości wspólnej, gdyż udział taki mu nie przysługuje. Nie jest on właścicielem lokalu, którym nadal pozostaje spółdzielnia.

Spółdzielcze własnościowe bez kw.

Dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali można zakładać księgi wieczyste.  Należy pamiętać, że do przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ujawnionego w księdze wieczystej niezbędny jest właśnie wpis do tej księgi.

W praktyce oznacza to, że nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została założona księga wieczysta, może zbyć to prawo bez żadnych ograniczeń czasowych, nawet w dniu, w którym sam je nabył, podczas gdy nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego została założona księga wieczysta, powinien wstrzymać się ze zbyciem nabytego prawa do chwili, gdy sam zostanie do księgi tej wpisany, co może nastąpić nawet po kilku tygodniach. Aktualnie na wpis w Poznańskim sądzie wieczystoksięgowym czeka się jeszcze dłużej.

Umowa przedwstępna na co uważać.

Przy kupnie sprzedaży nieruchomości, zapewne przyjdzie Ci podpisać umowę przedwstępną. Celem umowy przedwstępnej jest doprowadzenie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej tj. momentu, w którym przeniesiemy prawo własności na nabywcę.

Jak to wygląda w praktyce?

W praktyce wygląda to w ten sposób, że strony oświadczają w umowie przedwstępnej, iż zobowiązują się zawrzeć umowę danego typu, np. umowę sprzedaży, na mocy której sprzedający sprzeda kupującemu, a kupujący od niego kupi wskazaną w umowie przedwstępnej nieruchomość na warunkach ustalonych w tej umowie.

Strony zawierające przedwstępną umowę zbycia nieruchomości, np. przedwstępną umowę sprzedaży, nie zobowiązują się do przyszłego przeniesienia własności tej nieruchomości, lecz jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, w której zobowiążą się do przeniesienia tej własności. Warto jednak pamiętać, że dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.

W chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, nasza umowa przedwstępna wygasa. Nie ma także przeszkód, aby określony w umowie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrzeczonej skróceniu albo wydłużeniu. Zdarza się, że zmianie ulega nawet cena nieruchomości. Każda ze stron może wnieść zmiany, jednakże ważne jest to, abyzZmianę postanowień umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony.

Przekroczenie terminu umowy przedwstępnej.

W umowie przedwstępnej określa się także termin zawarcia umowy przyrzeczonej, choć nie jest to obecnie konieczne. Jeżeli w umowie przedwstępnej terminu nie określono, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia, a w przypadku gdy obie strony są do tego uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin zawarcia tej umowy, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tym zakresie. Pamiętać jednak trzeba, że w przypadku niewyznaczenia w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia (art 389 in fine KC).

W sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. 

Umowa przedwstępna z zadatkiem, czy zaliczką.

Przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek najczęściej w postaci sumy pieniężnej. Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Przepisy nie regulują wysokości zadatku, lecz doświadczenie uczy, że przy sprzedaży nieruchomości wynosi on zwyczajowo około 10% ceny. Zadatek powinien być dany przy zawarciu umow, co oznacza, że powinien być przekazany sprzedającym przy zawarciu umowy, a nie jedynie obiecany, zaś dany dopiero później, np. następnego dnia.  Jednakże przy wyższej kwocie zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony np. wydająć dyspozycję przelewu bankowego.

W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wysokość zadatku oraz termin jego przekazania, którym najczęściej jest dzień podpisania umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość udaje się do banku w celu dokonania stosownego przelewu albo dokonuje tego przelewu drogą internetową.

Regułą jest, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tzn. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony napoczet ceny. W przypadku rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji niewykonania umowy, gdy nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony – odsyłam do treści  art. 394 § 3 kodeksu cywilnego.

W umowach przedwstępnych zbycia nieruchomości spotkać można postanowienia dotyczące zaliczki. Zaliczka tym różni się od zadatku, że – co do zasady – podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę (zaliczkobiorca), powinna ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała (zaliczkodawcy). Zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.

Przy zakupie nieruchomości zdarza się dość często, że umowa przedwstępna obejmuje zarówno postanowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę pieniędzy.

Umowa przedwstępna notarialna, czy nie.

Umowa przedwstępna zbycia nieruchomości nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Wystarcza zachowanie formy pisemnej. Natomiast należy pamiętać, że jeżeli strony umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) pragną mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, powinny umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Nowe domy – Tulce koło Swarzędza.

Jestem w trakcie szukania domu dla rodziny i wpadła mi w oko inwestycja deweloperska w Tulcach położona przy ul. Południowej.

Alicja Taterka – Kupno nieruchomości od dewelopera.

Dzisiaj podjechałam na inwestycję. Moja podróż z Zalasewa trwała zaledwie 15 min. Bardzo przytulne i spokojne miejsce w otoczeniu terenów zielonych i rekreacyjnych.

Kaczki pływające w stawie w Tulcach.

Spółka deweloperska zrealizowała przedsięwzięcie budowlane polegające na wybudowaniu zespołów 20 budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie szeregowej, bliżniaczej i wolnostojącej wraz z infrastrukturą techniczną przy ul. Średzkiej w Tulcach zgodnie z otrzymanym pozwoleniem na budowę. Łącznie w realizowanej inwestycji znajdować się 40 lokali. Te które dzisiaj oglądałam posiadają przynależny ogródek, jedno miejsce garażowe oraz jedno miejsce postojowe przed posesją.

Forma własności : Pełna własność z udziałem w gruncie oraz udziałem w drodze.

Nieruchomości Tulce
Miejscowość Tulce położona jest zaledwie 11 km od Poznania.
Domy na sprzedaż – stan deweloperski
Dom z ogrodem w Tulcach
Domy dwulokalowe Tulce.
Dom z garażem Tulce – brama wjazdowa sterowana na pilota.
źródło: deweloper – osiedle południowe Tulce

Inwestycja deweloperska spółki RBW

Z informacji otrzymanej od dewelopera wynika, iż aktualnie dostępne w sprzedaży są lokale A2, A3, A6, A7 i C2.

Jesteś zainteresowany tą lub podobną ofertą i chcesz bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera, potrzebujesz pomocy w wyborze, chcesz porozmawiać, ustalić szczegóły i cieszyć się fajnym mieszkaniem lub domem ! Skontaktuj się ze mną.

Podpisujesz umowę rezerwacyjną z deweloperem.

Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy nabywcą, a deweloperem lub między nabywcą a podmiotem prowadzącym w jego imieniu sprzedaż np. może być to biuro nieruchomości.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest mieszkanie lub dom jednorodzinny oznaczony pod jakimś numerem np. 10. W umowie tej wskazana jest również pow. użytkowa poszczególnych powierzchni: powierzchnia użytkowa mieszkania, garażu. Powinien być określony również sposób korzystania z części wspólnych np. może on dotyczyć miejsca postojowego zlokalizowanego przed posesją, czy ogrodu.

Na podstawie tej umowy deweloper najczęśniej zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty konkretnego lokalu, w zamian za odpowiednią opłatę wnoszoną przez nabywcę. O jakim okresie mówimy – jest to najcześniej 30 dni lub 45 dni. W tym czasie oferta sprzedaży nie powinna być prezentowana innym zainteresowanym.

Rezerwacja może być także w formie ustnej, umawiamy się z deweloperem, że w określonym czasie potwierdzimy, czy nabywamy nieruchomość, czy nie. Wiąże to się np. z koniecznością dokonania analizy zdolności kredytowej w banku. Zawierane mogą być w trakcie budowy, czyli w czasie w którym nie wydano jeszcze pozwolenia na użytkowanie, jak i czasie w którym deweloper zakończył już inwestycję i uzyskał takie pozwolenie.

Spotyka się także umowy rezerwacyjne, zawierające zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej już konkretnego lokalu.

W umowie rezerwacyjnej musi być określona cena za jaką zobowiązujemy się nabyć nieruchomość od dewelopera. Kwota ta powinna być określona brutto.

Opłata rezerwacyjna pobierana jest przez dewelopera. W przypadku niezawarcia umowy np. przedwstępnej, umowy deweloperskiej, umowy sprzedaży – wpłaconą kwotę może deweloper zachować lub zwrócić. Wszystko zależy od tego jakie warunki zaproponuje nam deweloper. Myślę, że statystycznie jednak większość deweloperów zachowuje wpłacone kwoty rezerwacji, ale są i tacy, którzy zwracają zainteresowanym bez żadnego problemu.

Niektórzy deweloperzy w swoich umowach stosują zapisy, że zwrócą wpłaconą kwotę zainteresowanemu w przypadku, gdy rozwiązanie umowy nastąpi z przyczyn niezależnych od stron ( określając tym samym nie 45 dniowy termin, a termin dłuższy np. 90 dni).

Umowa ta może zostać zawarta pod warunkiem np. że dokonamy wpłaty określonej kwoty w terminie np. 3 dni roboczych licząc od dnia podpisania umowy rezerwacyjnej. Z tego co wiedzę na rynku deweloperskim kwoty rezerwacji są różne od 3.000 zł, 5.000 zł, 10% wartości lokalu, 14.000 zł wartości lokalu i chyba nie więcej. Osobiście wyraziłabym zgodę na wpłatę najniższą jeśli nie podlega zwrotowi, jeśli tak to w zasadzie nie ma to większego znaczenia – skoro i tak deweloper ją zwróci lub zostanie pomniejszona kwota sprzedaży.

Ustawodawca w zasadzie nie wykluczył możliwości zawierania umowy rezerwacyjnej z deweloperem, ale należy pamiętać iż zawieranie tych umów nie powinno prowadzić do obejścia przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy i lokalu mieszkalnego.