Kupując od dewelopera – co powinieneś wiedzieć.

Kupując od dewelopera – co powinieneś wiedzieć.

 

Ustawa deweloperska z dnia 29 kwietnia 2012 roku wprowadziła wiele środków ochrony nabywców w razie niedotrzymania przez dewelopera warunków umowy deweloperskiej. Obiązkowe jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego co stanowi gwarancję skutecznej realizacji praw nabywcy.

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy kupującym, a deweloperem (przedsiębiorcą), której przedmiotem jest nabycie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. 

Obowiązkiem dewelopera jest informowanie kupującego o warunkach inwestycji i treści zawieranej umowy, terminach odbioru lokalu i zgłoszaniu przez kupujących ewenyualnych wad.

Ustawa przewiduje instrumenty ochrony prawnej środków finansowych przekazanych przez kupującego na realizacjię inwestycji w razie upadłości dewelopera.

Obecnie na rynku deweloperskim możesz się spotkać z następującymi rodzajami umów:

umowy rezerwacyjne – zawierane w formie pisemnej, a ich celem jest czasowe wyłączenie lokalu z oferty dewelopera w zamian za odpowiednią opłatę dokonaną przez kupującego. Taka opłata może podlegać zwrotowi lub nie. Należy dokładnie zapoznać się z treścią tych umów, spotyka się również umowy rezerwacyjne zawierające zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej konkretnego lokalu. 

umowy przedwstępne– zawierane są w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich ukończonych lub oddanych do użytku.

Przedwsięwzięcia deweloperskie będące w trakcie budowy, nie posiadają jeszcze pozwolenia na użytkowanie zatem umowę przedwstępną można zawrzeć w odniesieniu do garażu, miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej lub udział w takim lokalu. 

Deweloper w ramach umowy przedwstępnej zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej w rozumieniu przepisów ustawy. Umowy te wymagają formy aktu notarialnego i dotyczą przeniesienia na nabywce (osobę fizyczną), po zakończeniu budowy prawa własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Umowa sprzedaży ustanowienia i przeniesienia prawa własności nieruchomości zawierana jest w formie aktu notarialnego, po odbiorze lokalu lub domu od dewelopera. 

 

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym

Zakup nieruchomości na rynku wtórnym

Zakup nieriuchomości na rynku wtórnym wymaga większego zaangażowania ze strony nabywcy lokalu w celu uzyskania informacji nie tylko o samym lokalu, lecz także o jego bezpośrednim sąsiedztwie – budynku, w którym znajduje się mieszkanie oraz posiadającym go wspólnoty.

Kupując mieszkanie lub dom, należy zwrócić uwagę szczególnie na walory użytkowe lokalu. Jaki jest układ, rozkładowość poszczególnych pomieszczeń, czy jest niezależne wejście do poszczególnych pomieszczeń w lokalu, brak pomieszczeń przechodnich. Jaki mają kształt pomieszczenia, czy kuchnia jest w formie aneksu, czy osobne pomieszczenie, czy łazienka i toaleta są razem czy rozłącznie. Wysokość stropu oraz sposób ogrzewania – wysokie pomieszczenia w w połączeniu z instalacją grzewczą o niskiej wydajności np.ogrzewanie elektryczne skutkują wysokim rachunkiem za ogrzewanie. Położenie lokalu w budynku – warto unikać mieszkań położonych na niskim parterze (ryzyko włamań), ostatniej kondygnacji ( w przypadku nieszczelności pokrycia dachowego jest duże ryzyko zalania i wilgoci w mieszkaniu). Co do mieszkań szczytowych – to w przypadku ocieplonego budynku i nasłonecznienia są bardzo fajnym rozwiązaniem, pozwalają na większy spokój, są jaśniejsze i ciche.

Zwróciłabym uwagę również na stosunek ilości pomieszczeń do powierzchni mieszkania – szczególnie ważne przy nabywaniu nieruchomości na cele inwestycyjne. 

Przed zakupem nieruchomości warto udać się do zarządcy budynku w celu uzyskania informacji dotyczących: wysokości zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, zasady rozliczania mediów (liczniki, ryczałt), wysokość funduszu remontowego. Stan finansowy wspólnoty mieszkaniowej – wysokość zadłużenia, długość przeterminowania zobowiązań, stan prawny księgi wieczystej lokalu – ze szczególnym uwzględnieniem wzmianek do księgi wieczystej, stan prawny budynku oraz działki na, której posadowiona jest nieruchomość, służebności, użytkowanie wieczyste.

W jakiej technologii wybudowany został budynek, jakość materiałów, stan techniczny budynku oraz prowadzona polityka remontowa – większość z tych informacji można znaleźć u zarządcy budynku w przejętej przez wspólnoty polityce remontowej oraz obowiązkowym pięcioletnim przeglądzie technicznym budynku. Szczególną uwagę należy zwrócić na: stropy, więźba dachowa, ściany kontrukcyjne, stan instalacji budynku (stan instalacji grzewczej oraz wodno kanalizacyjnej).

W przypadku budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego jest tak, że im starszy budynek, w którym planujemy kupić lokal mieszkalny, tym bardziej indywidualnie musimy podejść do jego analizy.  

Świadomy i zadowolony z zakupu mieszkania nabywca z pewności ułatwi nam codzienną pracę. 

 

Mieszkanie najlepszą inwestycją.

Mieszkanie najlepszą inwestycją.

 

Chęć posiadania własnego mieszkania była i jest widoczna, niestety nie każdego może stać na posiadanie mieszkania lub domu co w obrazowy sposób obrazuje aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym. Rynek krztałtują realne możliwości klientów kupujących nieruchomości, a jednym z kluczowych czynników , jakie mają na to wpływ  jest wysokość stóp procentowych. 

Jednym z kluczowych czynników mających wpływ na zainteresowanie zakupem mieszkań są ich ceny. Te mimo rosnącego popytu, są na stabilnym poziomie. Kilka lat temu kryzysy na rynku mieszkaniowym po części wywołało windowanie cen do całkowicie nierealnych poziomów. Ogólnie deweloperzy na rozsnący popyt reagują raczej zwiększeniem podaży, a nie podnoszeniem cen.

Ostatnio bardzo zwiększyło się zainteresowanie deweloperów zakupem terenów pod nowe inwestycje mieszkaniowe, czego skutkiem jest zwrost cen  gruntów budowalnych szczególnie położonych w okolicach Poznania.  Już teraz zdarzają się transakcje o wartości znacznie przewyższającej dotychczasowe stawki. Najeczęściej jest tak, że część deweloperów będzie próbowała przenieść rosnące koszty na klientów, podnosząc ceny mieszkań, a tylko nieznaczna część zdecyduje się utrzymać ceny mieszkań na aktualnym poziomie, akceptując przy tym osiąganie niższych marż z realizowanych projektów. Tendencja zwrostu cen gruntów dopiero zacznie być widoczna. Uzyskanie niezbędnych pozwoleń oraz prace projektowe wymagają wielomiesięcznej pracy. 

W poszukiwaniu alternatywnych rozwiązań, inwestorzy zmienili strukturę swojego portfela, inwestując część srodków w zakup nieruchomości, które docelowo przeznaczą na wynajem. Według aktualnych analiz – oczekiwana remontowność inwestycji w mieszkanie n a wynajem wynosi 4,77 proc.  Należy pamiętać, że zwrot kosztów poniesionych na zakup nieruchomości ( o ile zakupimy nieruchomość w cenie odpowiedniej dla inwestora) do zysku czynszu – jest na całkiem dobrym poziomie. Obecnie nakłady te zwracają się już po 15 latach. 

 

 

 

 

Obowiązek meldunkowy, a najem lokalu.

Obowiązek meldunkowy, a najem lokalu.

 Podstawowym aktem prawnym regulującym obowiązek meldunkowu jest ustawa z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności. 

Obowiązek meldunkowy polega na zameldowaniu się lub wymeldowaniu w miejscu pobytu stałego lub czasowego. Miejscem pobytu stałego – jest zamieszkiwanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresm z zamiarem stałego przebywania. Pobytem czasowym – jest natomiast przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tym samym miejscu (co pobyt stały), ale pod innym adresem. Ustawa dopuszcza posiadanie jednego miejsca pobytu stałego i jednego miejsca pobytu czasowego, dzięki czemu zameldowanie na pobyt czasowy nie musi oznaczać automatycznego wymeldowania z pobytu stałego.

Tryb dokonania meldunku.

Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy dokonuje się w formie pisemnej w organie gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości zadeklarowanej jako miejsce pobytu. Potwierdzenie tożsamości odbywa się na podstawie okazania do wglądu dowodu osobistego lub paszportu.

Czy brak zgody właściciela jest równoznaczny z brakiem możliwości zameldowania się w mieszkaniu przez najemcę? 

Zgodnie z ustawą obywatel polski dokonujący zameldowania zobowiązany jest okazać potwierdzenie pobytu w lokalu dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu. Dokumentem takim może być np. umowa najmu, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu.

Czy właściciel może zatem nie wyrazić zgody na meldunek? Nie. W praktyce właściciel nieruchomości powinien przede wszystkim rozróżnić pojęcie ” potwierdzenie pobytu” od „zgody na zameldowanie”. Zawarcie z najemcą umowy najmu – sprawia, że najemca dysponuje tytułem prawnym do lokalu i tym samym  może dokonać zameldowania bez zgody właściciela. Najemca może zameldować się w lokalu na okres, na jaki została zawarta umowa najmu. 

Wymeldowanie

Czynność wymeldowania może zostać dokonana osobiście, składając pisemny wniosek na formularzu we właściwym organie gminy lub elektronicznie. Można również zameldować się na pobyt stały i czasowy w innej miejscowości gminie. W takim przypadku wymeldowanie następuje na podstawie formularza meldunkowego złożonego w urzędzie gminy właściwego dla nowego miejsca zameldowania. 

 

 

 

Odbiór mieszkania od dewelopera

Odbiór mieszkania od dewelopera

 

 

 Wraz z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego kupujący mają więcej możliwości dochodzenia swoich praw, także w odniesieniu do wad mieszkania czy domu.

Zgodnie z tą ustawą deweloper ma obowiązek dostarczyć kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera szereg danych dotyczących nieruchomości w tym standardu prac wykończeniowych. Na tej podstawie należy określić – czy mieszkanie lub dom został wybudowany prawidłowo, zgodnie z określonym standardem oraz czy nie zawiera wad.

Odbiór lokalu od dewelopera.

Umowa deweloperska powinna określać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tym bardziej, że odbiór mieszkania następuje jeszcze przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości i kończy się protokołem. To podczas odbioru lokalu nabywca może zgłosić deweloperowi wady lokalu.

Zgłoszenie wad przez kupującego.

 Zgłoszenie wad przez kupującego dokonuje wspomniany wyżej protokół zdawczo odbiorczy. Deweloper ma 14 dni na doręcznie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania. Jeżeli odmówi, zobowiązany jest wskazać przyczyny. Jeśli uzna zasadność zgłoszonych przez kupującego wad, wtedy powinien je usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. W praktyce może się okazać, że jednak jest to zbyt krótki okres, deweloper pomimo zachowania należytej staranności – nie zdoła usunąć zgłoszonych przez kupującego wad.  W takich sytuacjach zazwyczaj deweloper wskazuje nowy termin odpowiedni dla siebie i nie musi uzasadniać opóźnienia. 

Kiedy nieruchomość okazuje się wadliwa. 

 Obiór lokalu jest to pierwsza, ale nie jedyna dla kupującego okazja do dochodzenia praw z tytułu wad zakupionego mieszkania lub domu. Poza ustawą deweloperską stosuje się również przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Gdy np. wada została ujawniona później niż w chwili odbioru można zgłosić reklamację z tytułu rękojmi. Sprzedawca nieruchomości zgodnie z ustawą kodeksu cywilnego odpowiada za jej wady w okresie pięciu lat licząc od jej przekazania nabywcy. Polskie prawo nie ogranicza zakresu wad nieruchomości, jakie podlegają reklamacji. Jeśli po nabyciu nieruchomości od dewelopera w lokalu nastąpiła wada, należy niezwłocznie poinformować dewelopera w formie pisemnej (najlepiej listem poleconym).

W przypadku uznania reklamacji z tytułu rękojmi, kupujący może żądać od dewelopera: naprawienia powstałej wady, wymiany elementów, obniżenia ceny zakupionej nieruchomości oraz odstąpienia od umowy ( jeśli wada jest istotna).  Deweloper może jednak w granicach prawa nie uznać tego wyboru i zaproponować inne rozwiązanie. Kiedy wada jest istotna? zdecydowanie jeśli wpływa na wartość nieruchomości, albo możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Wadą nieistotną może być np. pęknięty włącznik, a wadą istotną np. wadliwa instalacja elektryczna.

Jak podaje UOKiK wadą nie jest np. realizowanie na życzenie białego montażu. W przypadku elementów wykończeniowych stosuje się dwu letni termin odpowiedzialności dewelopera. Jeżeli jednak okazałoby się, że konieczność montażu danych elementów wyposażenia wynika z projektów i planów realizacji inwestycji – elementy te stanowią część składową nieruchomości, to w tym przypadku należy stwierdzić, że są to wady budynku podlegające reklamacji.

Gwarancja czy rękojmia – co wybrać?

Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie dewelopera do usunięcia wad, które może być określone w umowie zakupu nieruchomości. Jednak wybór, czy reklamacja będzie realizowana w oparciu o rękojmie, czy gwarancję należy do kupującego. Najczęściej deweloperzy nie udzielają już gwarancji na nieruchomości, które oferują do sprzedaży, pozostawiając kupującym możliwość skorzystania z prawa, które zapewnia im rękojmia.