Błędy kupujących mieszkanie od dewelopera …

Błędy kupujących mieszkanie od dewelopera …

utworzone przez | Listopad 10, 2019 | 0 komentarzy

Klienta gubi pośpiech, a to zły doradca.

Czasem widzę, że działają impulsywnie, przyszedł dzień, chwila emocji i widząc, że popyt na nowe mieszkania jest większy na rynku starają się kupić jak naszybciej mieszkanie. Nie myśl tak, że ktoś inny może cię ubiec.

Warto dokładnie sprawdzić wiarygodność dewelopera, dokładnie przeanalizować co zamierzamy kupić, dlaczego, po co i w jakim celu. Istotnie wpłynąć na na kształt praw i obowiązków zawartych w umowie rezerwacyjnej, żeby nie podpisać bezwartościowego papierka. W końcu chcemy kupić mieszkanie za duże pieniądze, niekiedy przeznaczamy na ten cel środki naszego życia i nikogo nie stać na błędne decyzje.

Jakie najczęściej błędy popełniają kupujący?

Podpisują coś, co wcale nie jest umową obustronnie zobowiązującą, tylko jednostronnym oświadczeniem woli klienta – jako potencjalnego kupującego – zawierającym propozycję zawarcia w późniejszym terminie umowy nabycia nieruchomości. Często jest tak, że deweloper wtedy nie zobowiązuje się do zawarcia umowy przedwstępnej w przyszłości w cenie ustalonej.

Kiedyś zawierano jedną lub dwie umowy prowadzące do nabycia nieruchomości: umowę przedwstępną kupna sprzedaży i umowę przenoszącą własność. Aktualnie deweloperzy wykorzystują sytuację na rynku dodatkowo nakładając na klienta konieczność zawarcia umowy rezerwacyjnej. Jeśli kupujemy od uczciwego dewelopera umowa ta oczywoście może spełnić funkcję rezerwacyjną i zabezpieczyć prawa klienta do nabycia w przyszłości wybranej nieruchomości w określonym czasie.

Klient musi czuć się bezpiecznie i być zapenionym przez dewelopera, że wybrane przez niego mieszkanie będzie na niego czekać w ustalonej cenie. Tym bardziej należy o tym pamiętać, w przypadku konieczności zorganizowania kredytu.

Coraz częściej jest tak, że umowę zawiera się na długo przed rozpoczęciem inwestycji, a nawet przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę. Jako strony kupującej – twoim celem jest zarezerwowanie mieszkania w określonej cenie. Celem dewelopera – może być związanie klienta, zweryfikowanie jak dużym zainteresowaniem cieszy się inwestycja oraz uzyskanie nie małych kwot pieniędzy, którymi przez jaki czas obracać, dysponować, potrącić na niekorzyść klienta.

Co może jeszcze się zdarzyć?

Deweloper może np. nie uzyskać pozwolenia na budowę, procedura administracyjna trwa miesiącami, deweloper w tym czasie obraca pieniędzmi klienta ( wpłacone kwoty rezerwacji). Ty jako klient czekasz spokojnie, a wartość innych inwestycji na rynku rośnie, czas leci. Po jakim czasie okazuje się, że deweloper nie uzyskał pozwolenia na budowę. Pozostajesz bez swojej rezerwacji, bo przedmiotu sprzedaży nie ma i nie będzie. Jeśli otrzymasz od dewelopera zwrot wpłaconej kwoty – to będzie dobrze, ale czasem umowy rezerwacyjne są tak skonstruowane, że deweloper zastrzega sobie prawo zatrzymania w określonych przypadkacj takich jak np. brak uzyskania pozwolenia na budowę. Tracisz czas, pieniądz i nie masz wymarzonego mieszkania, na które tak długo oszczędzałeś i czekałeś.

Deweloper może zbankrytować, a majątek stanowiący masę upadłościową lub likwidacyjną nie pokryje wszystkich kosztów oraz zwrotu wnienionych wpłat przez klienta deweloperowi.

Zwróciłabym również uwagę na czas zawarcia takiej umowy rezerwacyjnej. Bywa tak, że deweloper określa okres np. pół roku – (czas na załatwienie wszystkich formalności budowlanych), ostatecznie klient zostaje z bezwartościową umową, która ani nie zobowiązuje dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej, ani do sprzedania mieszkania w określonej cenie.

Dlatego należy dokładnie zapoznać się nie tylko z wstępną dokumentacją dot. planowanej inwestycji, ale także zaczekać do czasu uzyskania chociażby przez dewelopera pozwolenia na budowę i starać się wpłynąć na treść umowy, aby stanowiła porozumienie realnie korzystne dla obu stron.

Jeśli umowa z deweloperem została skontruowana w ten sposób, że przejawiała jedynie oświadczenie woli klienta i nie było w niej żadnych wiążących ustaleń po stronie dewelopera, nie wspomnę już o zapisie, że opłata nie podlega zwrotowi w różnych przypadkach, zwykle niezależnych od klienta – to walka w sądzie o zwrot wpłaconej kwoty może być daremną. Szczególnie, że w przypadku żądania odszkodowania na podstawie przepisów k.c klient musi udowodnić wystąpienie szkody związanej z bezowocnym uiszczeniem opłaty rezerwacyjnej, a brakiem możliwości obracania tą kwotą do planowanego terminu zawarcia umowy przedwstępnej itp.

Musisz wiedzieć, że na podstawie zawarcia umowy rezerwacyjnej nie możesz zmusić w sądzie dewelopera do zawarcia umowy sprzedaży która w skutkach przenosiłaby własność na Twoją rzecz. Jest to możliwe w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, na warunkach w niej zawartych.