Umowa przedwstępna na co uważać.

Umowa przedwstępna na co uważać.

utworzone przez | Styczeń 26, 2020

Przy kupnie sprzedaży nieruchomości, zapewne przyjdzie Ci podpisać umowę przedwstępną. Celem umowy przedwstępnej jest doprowadzenie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej tj. momentu, w którym przeniesiemy prawo własności na nabywcę.

Jak to wygląda w praktyce?

W praktyce wygląda to w ten sposób, że strony oświadczają w umowie przedwstępnej, iż zobowiązują się zawrzeć umowę danego typu, np. umowę sprzedaży, na mocy której sprzedający sprzeda kupującemu, a kupujący od niego kupi wskazaną w umowie przedwstępnej nieruchomość na warunkach ustalonych w tej umowie.

Strony zawierające przedwstępną umowę zbycia nieruchomości, np. przedwstępną umowę sprzedaży, nie zobowiązują się do przyszłego przeniesienia własności tej nieruchomości, lecz jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, w której zobowiążą się do przeniesienia tej własności. Warto jednak pamiętać, że dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej.

W chwili zawarcia umowy przyrzeczonej, nasza umowa przedwstępna wygasa. Nie ma także przeszkód, aby określony w umowie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrzeczonej skróceniu albo wydłużeniu. Zdarza się, że zmianie ulega nawet cena nieruchomości. Każda ze stron może wnieść zmiany, jednakże ważne jest to, abyzZmianę postanowień umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony.

Przekroczenie terminu umowy przedwstępnej.

W umowie przedwstępnej określa się także termin zawarcia umowy przyrzeczonej, choć nie jest to obecnie konieczne. Jeżeli w umowie przedwstępnej terminu nie określono, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia, a w przypadku gdy obie strony są do tego uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin zawarcia tej umowy, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie w tym zakresie. Pamiętać jednak trzeba, że w przypadku niewyznaczenia w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia (art 389 in fine KC).

W sytuacji, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. 

Umowa przedwstępna z zadatkiem, czy zaliczką.

Przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek najczęściej w postaci sumy pieniężnej. Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Przepisy nie regulują wysokości zadatku, lecz doświadczenie uczy, że przy sprzedaży nieruchomości wynosi on zwyczajowo około 10% ceny. Zadatek powinien być dany przy zawarciu umow, co oznacza, że powinien być przekazany sprzedającym przy zawarciu umowy, a nie jedynie obiecany, zaś dany dopiero później, np. następnego dnia.  Jednakże przy wyższej kwocie zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony np. wydająć dyspozycję przelewu bankowego.

W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, w której ustalono wysokość zadatku oraz termin jego przekazania, którym najczęściej jest dzień podpisania umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość udaje się do banku w celu dokonania stosownego przelewu albo dokonuje tego przelewu drogą internetową.

Regułą jest, że w razie wykonania przedwstępnej umowy sprzedaży, tzn. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony napoczet ceny. W przypadku rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji niewykonania umowy, gdy nastąpiło ono wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony – odsyłam do treści  art. 394 § 3 kodeksu cywilnego.

W umowach przedwstępnych zbycia nieruchomości spotkać można postanowienia dotyczące zaliczki. Zaliczka tym różni się od zadatku, że – co do zasady – podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Strona, która przyjęła zaliczkę (zaliczkobiorca), powinna ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała (zaliczkodawcy). Zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy.

Przy zakupie nieruchomości zdarza się dość często, że umowa przedwstępna obejmuje zarówno postanowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Dzieje się tak w sytuacji, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę pieniędzy.

Umowa przedwstępna notarialna, czy nie.

Umowa przedwstępna zbycia nieruchomości nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Wystarcza zachowanie formy pisemnej. Natomiast należy pamiętać, że jeżeli strony umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) pragną mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, powinny umowę przedwstępną zawrzeć w formie aktu notarialnego.