Witam Cię na moim blogu.

Blog w całości poświęciłam temu co sprawia mi najwięcej przyjemności w życiu.

Moją pasją są inwestycje, nieruchomości, dziedzina w której czuję się najlepiej. Rynek nieruchomości to tematyka dość obszerna wymagająca wiedzy, doświadczenia i dobrych planów, aby realizować zadania, które zbliżają nas do wyznaczonego celu.

Nazywam się Alicja Taterka z zawodu jestem prawnikiem, pośrednikiem, zarządcą nieruchomości i w zasadzie nie tylko, w mojej pracy pojawiają się również zagadnienia z psychologii, biznesu i doradztwa. Każdy temat dla mnie to nowe wyzwanie, staram się docierać tam, gdzie nie docierają inni. Pomagam tym, którzy potrzebują mojej pomocy. Wiele spraw moich klientów realizuję od początku do końca, nadzorując przy tym cały proces sprzedaży nieruchomości. Nie jest mi obojętny los innych, zmiana miejsca zamieszkania to poważna decyzja dla każdego z nas, zmiany na lepsze są wskazane i czasem wynikają z wielu okoliczności, których nie jesteśmy wstanie przewidzieć. Mimo to, skutecznie udaje nam się zrealizować wyznaczone plany i unikać wielu problemów, które mogłyby zakłócić nasz spokój i porządek.

Moje droga do miejsca, w którym jestem nie była prosta. Długo zastanawiałam się w czym będę najlepsza i co spowoduje, że będę osiągać sukcesy w życiu.

Wiele się w życiu nauczyłam. Praca w Kancelariach Prawnych pokazała mi świat widziany oczami typowych prawników, w sądzie – wiedziałam, że praca na etacie nie jest dla mnie. Wiele osób marzyło o takiej pracy, a ja nie mogłam wytrzymać w niej dłużej niż okres trzech lat. Ale to nie był stracony czas, wiele się nauczyłam i dostrzegłam wartości, których zapewne nie widziałabym, gdyby w tamtym czasie mnie tam nie było.

 

Wiele osób pyta mnie Czym się zajmuję?

Nieruchomości – to jest to co robię najlepiej. Bez wiedzy i doświadczenia nie da się świadomie inwestować na tym rynku. Poznański Rynek Mieszkaniowy jest szczególnie specyficzny, chwiejny i można na nim, albo dużo zyskać, albo wiele stracić. Kolejny ciekawy temat to rynek deweloperski, mówią, że każde jajko, które się świeci przynosi zyski. Deweloperzy to biznesmeni, schowani pod szyldem swojej nowej spółki, którzy zapewniam Cię, że jak tylko przyjdzie okazja skorzystają z zaplecza prawnego. Kupujący, często nie zdaje sobie sprawę z zagrożeń, działają najczęściej w zaufaniu i wierzą, że nic się nie wydarzy i deweloper zrealizuje inwestycję od początku do końca.  Ja jednak nie podchodziłabym do tego zero jedynkowo, trzeba dokładnie analizować i rozumieć co się podpisuje. Nigdy nie warto w tym zakresie nikogo darzyć bezgranicznym zaufaniem, tylko dla tego, że Pani oferująca mieszkanie na sprzedaż jest dla nas bardzo miła.

Kolejnym zagadnieniem, które w zasadzie łączy się z zakupem nieruchomości jest kredytowanie. Zakup nieruchomości na kredyt to jedna z czynności niezbędna w procesie realizacji umowy sprzedaży. Chciałabym najlepiej jak tylko potrafię przybliżyć Wam temat finansów i umów kredytu. Dokonując analizy zdolności kredytowej osoby nabywającej nieruchomość jesteśmy wstanie określić, nie tylko wysokość finansowania przez Bank, ale co najważniejsze poznać warunki umowy kredytu, aż po wypłatę środków pieniężnych przez Bank.

Spełniam marzenia o własnym mieszkaniu lub domu. Pomagam tym, którzy potrzebują mojej pomocy w danej chwili swojego życia, mediacje, negocjacje, postępowania spadkowe – to nie są sprawy proste i czasem emocjonalne.

Na co dzień prowadzę sprawy moich klientów na terenie Poznania i okolic. Możesz ze mną kupić lub sprzedać swoją nieruchomość. Jeśli nie jesteś pewny swojej inwestycji, masz pytania? Warto wszystko dokładnie omówić zanim dokonamy wyboru.

Na co dzień współpracuję ze stałych zespołem specjalistów: notariusze, geodeci, architekci, prawnicy (ale tylko wybrane Kancelarie). Wszelkie czynności realizowane są zgodnie z zasadami i standardami. Naszym zadaniem jest wspierać Państwa na każdym etapie naszej współpracy.

 

Dziękuję, że jesteś na mojej stronie.

Mam nadzieję, że zmienię Twoje spojrzenie na rynek nieruchomości i od dzisiaj będziesz regularnie zaglądał na mojego bloga.

Nieruchomości były i będą. Inwestycje mogą być udane lub nie, ale zawsze można zminimalizować ryzyko do minimum.

 

Co jest najważniejsze w nieruchomościach?

To mój drugi post więc zastanawiam się co byłoby dla Was najważniejsze. Myślę, że większość z nas marzy o tym, aby w końcu kupić swoje nowe mieszkanie lub dom. Cała procedura zakupu wydaje się nie tak skomplikowana o ile wszystko dokładnie zaplanujemy.

Kupowanie nieruchomości to jest to co lubię chyba najbardziej. Osoby odwiedzające moje biuro, najczęściej mają już plany, czasem sobie coś upatrzyli przeglądając rynek nieruchomości w Poznaniu. Myślę, że ich wybory są dobre, chodź bywa i tak, że później jesteśmy zmuszeni z zakupu nieruchomości z przyczyn formalnych. Nie wszystkie nieruchomości są również warte naszej uwagi lub to co sprzedający oferuje na sprzedaż – przewyższa znacznie wartość rynkową. Kupowanie to sztuka wyboru: ważna jest lokalizacja, ilość pokoi, bliskość do sklepu, szkoły, przedszkola, ale również zwróciłabym uwagę na standardy wykończenia wnętrz. Temat bardzo szeroki i myślę, że tylko ten kto poznał wcześniejsze standardy np. deweloperów jest wstanie ocenić sytuację bieżącą. Kupując nie kieruj się emocjami – zawsze uważała i dalej będę uważać, że jeśli jakaś nieruchomość nie jest już aktualna to znaczy, że ona nie była dla Ciebie.

Sprzedaż nieruchomości to już inne zagadnienie. Trzeba połączyć tych, którzy sprzedają z tymi którzy są kupić. Przy sprzedaży najważniejsze jest przygotowanie: analiza prawna nieruchomości, ocena inwestycji, wycena nieruchomości, jakie ma możliwości, kto by mógł w niej zamieszkać, aby to był dom, w którym będzie czuł się szczęśliwy. Przyznaję, że bywam w różnych miejscach: stare Poznańskie kamienice ( piękne wnętrza),ale zapisane z kartą historii. Wielkie wille miejskie wybudowane z czerwonej cegły, wysokie sufity, sztukateria, ciężkie drewniane drzwi. Mieszkania z ogródkiem, ostatnio byłam w takim w samym centrum Poznańskich Jeżyc. Sprzedaż może dotyczyć również starych domów, domów przeznaczonych do rozbudowy, czy rozbiórki. Najczęściej są to nieruchomości położone w świetnych lokalizacjach, osiedla domów jednorodzinnych w dzielnicach Poznania i okolic objętych planem zagospodarowania Urzędu Miasta Poznania, budowa, przebudowa domu w takim miejscu to nie jest już żaden problem. Tego typu nieruchomości coraz częściej nabywają spółki z przeznaczeniem pod najem lub siedzibę firmy.

Działki budowlane są wymagające, nie tylko należy taką nieruchomość odpowiednio przygotować na sprzedaż, ale w szczególności ocenić ją pod względem potrzeb strony kupującej. W moim przekonaniu wszystko jest do ogarnięcia o ile nieruchomość nie ma wad prawnych i widać w niej potencjał na przyszłość.

 

Umowa mieszkaniowego kredytu hipotecznego.

Każdy kto chce kupić nieruchomość na kredyt zapozna się z tym tematem. Kredyty hipoteczne udzielane są na zakup nieruchomości: mieszkanie, dom, budowę domu lub działkę. Na warunkach określonych w Umowie Bank udziela kredytobiorcy na podstawie złożonego przez niego wniosku. Zanim jednak kredyt zostanie nam przyznany musimy spełnić szereg warunków takich jak, czy jesteśmy posiadaczami konta, czy na ten rachunek bankowy pracodawca przekazuje środki w tytułu wynagrodzenia o pracę, emerytury, renty, czy mamy jakieś dochody z innych źródeł niż umowa o pracę, zobowiązał się do zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych oferowanych przez bank niezwłocznie po nabyciu praw do nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia.

W umowach kredytu warunki umowy przewidziane są w Umowie oraz w Regulaminie do kredytu, stanowiącym integralną część umowy i łącznie określają strony umowy, przedmiot umowy oraz prawa i obowiązki stron.

Jakie są podstawowe parametry kredytu:

  • Waluta kredytu / złotówki oraz kwota udzielonego kredytu
  • Całkowita kwota kredytu;
  • Okres kredytowania, 20 lat, 30 lat;
  • Dzień otwarcia rachunku bankowego;
  • Wysokość oprocentowania kredytu na dzień otwarcia rachunku bankowego, w tym wysokość stopy bazowej kredytu mieszkaniowego, wysokość marży banku w początkowym okresie kredytowania oraz w dalszym okresie kredytowania;
  • Podwyższenie marży banku na okres przejściowy;
  • Rzeczywista roczna stopa procentowa (RRSO) na dzień zawarcia umowy kredytu;
  • Wysokość wkładu własnego wniesionego przez kredytobiorcę do dnia zawarcia Umowy;
  • Wysokość wkładu własnego pozostającego do wniesienia do dnia wypłaty kredytu, pierwszej transzy kredytu
  • Wysokość opłaty za przygotowanie i zawarcie Umowy

 

Na co możesz przeznaczyć kredyt?

Jaki jest podstawowy cel kredytowania?

  • Finansowanie zakupu mieszkania, zakup domu lub zakup działki budowlanej;
  • Sfinansowanie składki ubezpieczeniowej CPI (Credit Protection Insurance) czyli dobrowolnej ochrony ubezpieczeniowej kredytobiorcy z tytułu utraty dochodu, zgonu w następstwie nieszczęśliwego wypadku;
  • Sfinansowanie celu konsumpcyjnego, niezwiązanego z działalnością gospodarczą
  • Sfinansowanie opłaty za przygotowanie i zawarcie Umowy;

Suma tych kwot stanowi całkowitą kwotę kredytu.

 

 

Warunki spłaty kredytu?

Spłata kwoty kredytu nastąpi w ratach, raty malejące kapitałowo odsetkowe, ilość tych rat zależy od tego ile podamy (240), należy określić dzień spłaty kredytu oraz numer rachunku do spłaty kredytu.

O wysokości raty poinformuje Nas Bank, zostanie ona określona w Zawiadomieniu o wysokości spłaty raty kredytu lub zawiadomieniu o najbliższej spłacie kredytu dostarczonym kredytobiorcy przez bank. Umowa kredytu hipotecznego określi również wysokość raty kapitałowej oraz szczegółowe zasady spłaty kredytu i warunki zmian wysokości jego oprocentowania.

 

Prawne zabezpieczenie spłaty kredytu.

Przedmiotem zabezpieczenia spłaty kredytu jest nieruchomość np. zabudowana domem mieszkalnym, dla którego to Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu wydział V ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą. Wskazana jest również wartość rynkowa przedmiotu zabezpieczenia , wartość wskaźnika LTV ( na dzień zawarcia umowy). Hipoteka umowna do wartości równej 200 % kwoty udzielonego kredytu, ustanowiona na zabezpieczenie wierzytelności banku obejmujący kapitał, odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty od kredytu przewidziane i określone w umowie. Należy dokonać również przelewu na rzecz banku  praw z umowy ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych przedmiotu zabezpieczenia. Pełnomocnictwo do rachunku prowadzonego dla Kredytobiorcy w banku, umowa ubezpieczenia na życie.

 

Jakie są opłaty i koszty udzielonego kredytu?

W rozumieniu art. 5 ustawy o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 roku na kwotę kredytu składają się:

  • Odsetki, z reguły banki przyjmują wyższy poziom marży banku na okres pierwszych 3 miesięcy, okres obowiązywania marży stanowi prognozę opartą na przewidywanym terminie prawomocnego wpisu hipoteki umownej obciążającej przedmiot zabezpieczenia i może ulec zmianie, co spowoduje wcześniejsze lub późniejsze obniżenie marży banku;
  • Opłata za rozpatrzenie wniosku o udzielenie kredytu zazwyczaj nie występuje;
  • Opłata za przygotowanie i zawarcie umowy;
  • Koszt kontroli przedmiotu kredytowania;
  • Koszt wyceny nieruchomości, kontroli przedmiotu zabezpieczenia;
  • Opłata za podwyższone ryzyko banku związane z koniecznością dodatkowego zabezpieczenia części kredytu;
  • Koszt założenia księgi wieczystej o ile księga nie jest już założona;
  • Koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej;
  • Koszt wpisu kredytobiorcy w księdze wieczystej jako właściciela przedmiotu kredytowania
  • Koszt wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej;
  • Koszt ustanowienia wpisu wygaśnięcia zobowiązania innego niż hipoteka umowna;
  • Koszt podatku od czynności cywilnoprawnych PCC;
  • Koszt ubezpieczenia składników majątkowych związanych z udzieleniem kredytu;
  • Koszt ubezpieczenia przedmiotu zabezpieczenia spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych;
  • Koszt ubezpieczenia na życie;
  • Koszt nabycia karty kredytowej.

 

Warunki uruchomienia kredytu przez bank?

Uruchomienie kredytu może nastąpić wyłącznie po spełnieniu wszystkich warunków nałożonych przez bank na kredytobiorcę. Z pewnością musi dojść do zawarcia umowy kredytowej, uiszczenie przez kredytobiorcę opłaty za przygotowanie i zawarcie Umowy, złożenie dyspozycji wypłaty kredytu oraz  ustanowienie prawnego zabezpieczenia spłaty kredytu są to:

  • Przedstawienie w banku wypisy aktu notarialnego, zawierającego w swej treści umowę sprzedaży przedmiotu kredytowania z zapisami zawierającymi między innymi potwierdzenie stanu prawnego przedmiotu kredytowania , wolnego od jakichkolwiek obciążeń za wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności przejazdu, przechodu, przesyłu z zastrzeżeniem ewentualnych postanowień dodatkowych w zakresie np. potwierdzenia praw przysługujących zbywcy do przedmiotu kredytowania tj. własności nieruchomości lub spółdzielczo własnościowego prawa do lokalu, do dysponowania nim oraz do jego zbycia.
  • Wpływ do właściwego sądu wieczystoksięgowego wniosku o założenie księgi wieczystej dla przedmiotu kredytowania , jeśli nie jest już prowadzona i wniosku o wpisanie kredytobiorcy jako właściciela w dziale II księgi wieczystej , prowadzonej, nowo założonej dla przedmiotowej nieruchomości.
  • Postanowienie banku opatrzone prezentatą (stemplem sądu z datą) kopii złożonego w sądzie wniosku o wpis do księgi wieczystej hipoteki umownej  wraz z oświadczeniem banku o ustanowieniu przez Kredytobiorcę hipoteki. Taki wniosek można złożyć dopiero po przyjęciu przez sąd wieczystoksięgowy wniosku o wpisanie kredytobiorcy jako właściciela przedmiotu kredytowania w dziale II księgi wieczystej lub w przypadku gdy księga wieczysta nie została jeszcze założona. W związku z tym składając wniosek o wpis hipoteki należy upewnić się, że wniosek o wpisanie kredytobiorcy jako właściciela wpłynął już do sądu właściwego do prowadzenia spraw wieczystoksięgowych.
  • Zawarcie umowy ubezpieczenia na nieruchomości, od zdarzeń losowych ognia, zalania oraz przelania na Bank praw wynikających z tej umowy.
  • Należy również udokumentować wniesienie środków własnych w kwocie ustalonej z bankiem i wynikającej z warunków umowy kredytowej.
  • Wypłata kredytu następuje jednorazowo – zgodnie z umową przeniesienia prawa własności.

 

Jak wygląda kwestia podwyższenia marży Banku ?

Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej, wysokość marży Banku zostanie podwyższona o wartość określoną w umowie kredytowej i pozostanie w podwyższonej wysokości do dnia, w którym zostaną spełnione łączne warunki określone w umowie, jednakże należy pamiętać, że nie dłużej niż do dnia uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej. Później podwyższona wysokość marży banku zostanie obniżona w naszej umowie od następnego dnia po uprawomocnieniu się wpisu hipoteki umownej.

 

Wypłata kredytu przez bank, a prawo odstąpienia?

Bank udziela nam kredytu na warunkach określonych w umowie kredytowej, w której to zobowiązujemy się do wykorzystania kredytu, zwrotu kredytu wraz z odsetkami  w wyznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty Bankowi przewidzianych w umowie opłat i prowizji bankowych.

Wypłata kredytu następuje zgodnie z pisemną dyspozycją kredytobiorcy złożoną w banku na rachunek bankowy wskazany w umowie kredytowej.

Bank może jednak nam odmówić wypłaty kredytu, najczęściej jest to w sytuacji gdy zaszły okoliczności nieznane bankowi, powodujące zagrożenie dla terminowej spłaty kredytu albo w stosunku do kredytobiorcy została wszczęta egzekucja. Na wykorzystanie kredytu mamy okres 90 dni licząc od dnia zawarcia umowy – po tym terminie również może nastąpić odstąpienie.

Ty jako kredytobiorca możesz odstąpić od umowy – jeżeli bank nie udostępni środków z tytułu kredytu w terminie np. 3 dni roboczych po spełnieniu warunków wypłaty kredytu. Wtedy kredytobiorca może odstąpić od umowy w terminie 14 dni od dnia upływu terminu wypłaty kredytu. Takie oświadczenie należy złożyć na piśmie  w Oddziale banku, w którym została zawarta umowa.

Należy również pamiętać ! że w razie odstąpienia od umowy przez Kredytobiorcę lub Bank, umowa jest uważana na niezawartą.