Your search results

Budowa domu – sprawdzenie stanu prawnego

Opublikowano webcode-daniel on 25 maja 2022
0

Jeżeli działka spełnia oczekiwania inwestora pod względem funkcjonalnym, czyli posiada odpowiednie wymiary, powierzchnię oraz możliwości zabudowy wynikające z uwarunkowań planistycznych, kolejnym krokiem jest weryfikacja jej stanu prawnego. Podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości jest księga wieczysta. Szczególną uwagę należy zwrócić na:

1) Dział III – w którym dokonywane są wpisy wszelkich praw przysługujących stronom trzecim wobec nieruchomości oraz ograniczenia w jej korzystaniu. Przykładem ograniczonych praw rzeczowych w istotny sposób ograniczających możliwość korzystania z nieruchomości są:

– dożywocie, czyli prawo do dożywotniego korzystania z nieruchomości najczęściej przez dotychczasowego właściciela w zamian za przeniesienie prawa własności przed śmiercią,

– służebności drogi koniecznej, przejazdu na mocy których możliwe jest udostępnienie przejazdu w celu dojazdu do sąsiedniej działki,

– służebności przesyłu ustanawiane na rzecz przedsiębiorstw energetycznych, gazowych czy innych dostawców mediów (np. wodociąg).

Wymienione powyżej wpisy mogą wpływać negatywnie na możliwość zagospodarowania części działki lub w ogóle wyłączać możliwość jej zabudowy.

2) Dział IV – w którym dokonywane są obciążenia hipoteczne. Warto podkreślić, że samego wpisu hipotecznego nie należy się obawiać, jednakże jego wykreślenie obowiązkowo powinno być ustalone przed końcowym aktem notarialnym przenoszącym własność gruntu. Zwykle bezpośrednio przed sprzedażą nieruchomości dotychczasowy właściciel przedkłada zaświadczenie z banku, którego dotyczy wpis hipoteczny o wysokości kapitału do spłaty wraz z numerem rachunku technicznego, na który należy dokonać spłaty. Wówczas płatność ceny za działkę w pierwszej kolejności jest realizowana do banku w celu spłaty hipoteki, a następnie pozostała kwota na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającego. Szczegóły techniczne dotyczące samej transakcji należy uzgodnić z odpowiednim wyprzedzeniem aby uniknąć nieprzewidzianych sytuacji, gdy np. wysokość zabezpieczenia hipotecznego jest wyższa od ceny nieruchomości.

 

W pozostałych działach księgi wieczystej, czyli dziale I i II znajduje się opis nieruchomości oraz spis praw, jakie są związane z własnością nieruchomości, tj. przysługujące właścicielowi. Co do zasady nie są one związane z tak potencjalnie dużym niebezpieczeństwem w ograniczeniu korzystania z działki, jak wpisy do działów III i IV, ale mogą generować dodatkowe koszty np. odpłatny udział w części gruntu drogi wewnętrznej prowadzącej do nieruchomości. W dziale II należy przede wszystkim zweryfikować prawo własności do nieruchomości tj. czy umowa sprzedaży jest zawierana z osobą posiadającą do niej tytuł prawny.

Compare Listings