Your search results

Budowa domu – wybór działki

Opublikowano webcode-daniel on 25 maja 2022
0

Wybór działki, na której zostanie posadowiony budynek, to pierwszy i równocześnie decydujący krok determinujący kształt i dalszy przebieg inwestycji. Specyficzne zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształt działki oraz jej najbliższe otoczenie wpływają na możliwości zabudowy – przeznaczenie, kształt i kubaturę obiektu oraz zagospodarowanie działki.

Wielu inwestorów już na początku drogi popełnia podstawowy błąd polegający na poszukiwaniu działki bez wcześniejszego wyboru projektu domu. Kolejność ta jest istotna o tyle, że wybór projektu domu (lub przyjęcie głównych założeń do projektu indywidualnego) wpływa na podstawowe parametry działki takie jak jej kształt i wymiary lub sposób zagospodarowania.

Jakie wymiany powinna mieć działka? 

Przede wszystkim pozwalające na wzniesienie na niej domu według wybranego projektu oraz zachowanie przewidzianych prawem budowlanym minimalnych odległości od granicy działki. 

Zgodnie z art. 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), budynek na działce budowlanej należy usytuować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynki zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

 

Na podstawie art. 12 ust. 3 ww. rozporządzenia oraz odrębnych przepisów możliwe jest usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku już istniejącego. Zgodnie z ust. 4 jeżeli szerokość działki jest mniejsza niż 16 m możliwe jest zmniejszenie odległości od granicy działki do min. 1,5 m.

 

Kolejnym parametrem jest kształt działki. 

Za najkorzystniejsze do zabudowy uchodzą działki prostokątne o regularnym, nie wydłużonym kształcie – charakteryzują się również największymi możliwościami adaptacyjnymi.

Następnym etapem, jest weryfikacja, czy zgodnie z lokalnymi przepisami planistycznymi będzie możliwe postawienie wybranego projektu na działce. 

Podstawowym dokumentem określającym zagospodarowanie i kierunki rozwoju przestrzennego w gminie jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Opracowanie to samo w sobie nie jest aktem prawnym, są nimi miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) podejmowane w formie uchwały rady gminy. Ustalenia MPZP powinni być zgodne z ustaleniami studium. Według danych Najwyżej Izby Kontroli z 2017 r. niespełna 30% powierzchni Polski było objęte MPZP1. Raport NIK wskazuje również na powolne tempo uchwalania kolejnych planów miejscowych. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy dla interesującej nas działki został uchwalony MPZP – jeżeli nie, przed zakupem koniecznie należy wystąpić do właściwego miejscowo urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zwanej potocznie DWZ lub „wuzetką”). Jest ona ważna bezterminowo, jednakże warto pamiętać, iż może wygasnąć w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę przez innego wykonawcę. 

Jakie przesłanki umożliwiają wydanie DWZ? Przepis art. 61 ust. 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.; dalej PlanZagospU) stanowi, że: 

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”

 

Mniej skomplikowaną ścieżką administracyjną charakteryzują się działki, dla których gmina określiła MPZP. Wówczas z góry określone jest przeznaczenie i warunki zagospodarowania działki. W przypadku MPZP szczególną uwagę należy zwrócić na:

1) ogólne przeznaczenie terenu, na którym znajduje się interesująca nas działka. Zwykle, w przypadku działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną będą one miały oznaczenia M – mieszkaniowa, Mn – mieszkaniowa niska, MU(M/U) – mieszkaniowo usługowa. Nie istnieje jeden schemat określający zawartość opisu dopuszczalnego przeznaczenia dlatego też każdorazowo treść uchwały powinna być wnikliwie przeanalizowana. Szczególną uwagę należy zwrócić na możliwość funkcjonowania usług towarzyszących funkcji mieszkalnej tj. czy zostały one określone jako nieuciążliwe, co z jednej strony pozwoli zabezpieczyć spokój przyszłych mieszkańców, z drugiej zaś może stanowić ograniczenie jeżeli planujemy prowadzić przy domu działalność gospodarczą, która może oddziaływać na otoczenie np. warsztat samochodowy czy produkcyjna;

2) linię zabudowy – parametr, który określa w jakiej odległości od granicy działki możliwe jest posadowienie budynku. Jest on istotny ze względu na wymiary działki – jeżeli linia zabudowy będzie wymagała istotnego cofnięcia budynku w głąb działki może to rzutować na jej walory użytkowe np. zmniejszenie ogrodu kosztem dużego podjazdu. W tym miejscu warto nadmienić, że linia zabudowy może być cofnięta w głębi działki jeżeli wymagają tego ograniczenia terenu np. linia niskiego lub średniego napięcia biegnąca wzdłuż drogi, przy której znajduje się działka;

3) liczbę kondygnacji/wysokość zabudowy – zapisy MPZP w określonych przypadkach mogą wprowadzać ograniczenia w wysokości budynków i konieczność zmiany projektu z dwukondygnacyjnego na parterowy. Tutaj również warto zwrócić uwagę na potencjalne ograniczenia w zabudowie wynikające z linii wysokiego napięcia biegnących nad działką, które mogą istotnie wpływać na dopuszczalną wysokość zabudowy;

4) współczynnik zabudowy – zwykle określony procentowo oznacza jaka część działki może zostać zabudowana. Jest to stosunek powierzchni zabudowy działki do jej powierzchni ogółem. W określonych przypadkach parametr ten może ograniczać możliwość stosowania np. zabudowy parterowej, która ze względu na swoją charakterystykę jest bardziej „rozłożysta” niż kondygnacyjna;

5) współczynnik powierzchni biologicznie czynnej – określający jaka część powierzchni działki może zostać utwardzona przez co rozumie się powierzchnię zabudowy oraz podjazdy np. wykonane z kostki. Jeśli współczynnik ten jest wysoki a powierzchnia działki niewielka może powodować ograniczenia np. w wielkości podjazdu czy parkingu na posesji,

6) minimalną powierzchnia działki – parametr istotny przy nabywaniu większej działki i planowanym podziale i odsprzedaży części

7) ochrona konserwatorska oraz stanowiska archeologiczne – dokonując przeglądu przepisów planistycznych warto zwrócić uwagę, czy działka znajduje się na terenie ochrony konserwatorskiej. Jeżeli tak, należy zweryfikować jak kompleksowy jest zakres tejże ochrony i czy nie wpłynie negatywnie na możliwość zabudowy (nawet w przypadku ograniczonej ochrony np. położenia działki w strefie ochrony krajobrazu mogą wystąpić ograniczenia np. w kolorze dachówki lub małej architektury.

Warto zwrócić uwagę jest obecność stanowisk archeologicznych w pobliżu, co może wskazywać na potencjalne wystąpienie ich również na gruncie, jaki zamierzamy nabyć. W kontekście czasu trwania procesu inwestycyjnego, konieczność wykonania prac archeologicznych należy traktować jako potencjalne ryzyko spowolnienia lub nawet zatrzymania prac budowlanych.

Compare Listings