Czy można sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Pytanie

Chcesz sprzedać mieszkanie z hipoteką?

Odpowiedź:

Tak, mieszkanie z hipoteką można sprzedać. Sama hipoteka nie blokuje sprzedaży. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece mówi wprost, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, a jednocześnie nie wolno zastrzec, że właściciel nie sprzeda nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. To oznacza, że sprzedaż jest możliwa, ale trzeba ją dobrze uporządkować od strony dokumentów i rozliczenia.

Problem w tym, że przy mieszkaniu z hipoteką nie wystarczy samo znalezienie kupującego. Trzeba jeszcze sprawdzić treść księgi wieczystej, ustalić aktualny stan zadłużenia i przygotować dokumenty potrzebne później do wykreślenia hipoteki. Treść księgi możesz bezpłatnie sprawdzić w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

1. Sprawdź, czy księga dobrze opisuje nieruchomość i właściciela

Na początku warto zajrzeć do działu I i działu II.
W dziale I sprawdzasz, czy opis nieruchomości zgadza się z tym, co sprzedajesz — chodzi o oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z własnością. W dziale II patrzysz, kto jest wpisany jako właściciel albo użytkownik wieczysty. Jeżeli dane w tych działach nie zgadzają się z aktualną sytuacją, to sygnał, że przed sprzedażą trzeba coś uporządkować. (gov.pl)

W praktyce to oznacza, że przed wystawieniem nieruchomości warto upewnić się, że osoba sprzedająca jest dokładnie tą osobą, która figuruje w księdze. Jeżeli nieruchomość została odziedziczona albo doszło do innej zmiany stanu prawnego, dobrze najpierw sprawdzić, czy księga nadąża za dokumentami. Sama treść księgi jest jawna, ale do jej przeglądania trzeba znać numer księgi wieczystej. (ekw.ms.gov.pl, gov.pl)

1. Najpierw sprawdź, co dokładnie jest wpisane w księdze wieczystej

Zanim zaczniesz sprzedaż, warto zajrzeć do księgi wieczystej i sprawdzić przede wszystkim dział IV, bo to tam wpisywane są hipoteki. Ustawa wskazuje też, że księga ma cztery działy, a dział III służy do wpisów dotyczących innych ograniczeń, praw i roszczeń. Dlatego przy sprzedaży mieszkania z hipoteką dobrze sprawdzić nie tylko sam wpis hipoteki, ale też to, czy w dziale III nie ma dodatkowych ograniczeń albo roszczeń, które również mogą mieć znaczenie dla kupującego.

W praktyce dobrze też sprawdzić, czy w księdze nie ma wzmianki o wniosku. Wzmianka oznacza, że w księdze toczy się zmiana albo ktoś złożył wniosek, który może wpłynąć na jej treść. To nie musi oznaczać problemu, ale przed sprzedażą warto wiedzieć, czy sytuacja jest naprawdę spokojna i czy treść księgi nie zmieni się za chwilę.

2. Trzeba przygotować rozliczenie hipoteki, a nie udawać, że jej nie ma

Najważniejsza rzecz jest prosta: kupujący powinien wiedzieć, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, a sprzedający powinien mieć uporządkowany plan jej spłaty albo rozliczenia. To ma sens, bo hipoteka „idzie za nieruchomością”, a nie za samą osobą sprzedającego. Właśnie dlatego ustawa mówi, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości także wtedy, gdy zmieniła właściciela.

Dla Ciebie najważniejsze jest więc nie to, czy sprzedaż jest możliwa, tylko jak ją bezpiecznie przeprowadzić. Zanim dojdziesz do aktu, dobrze mieć sprawdzoną księgę, znać aktualny numer księgi oraz w razie potrzeby pobrać odpis albo wyciąg z oficjalnego systemu. Portal gov.pl wskazuje, że przeglądanie treści księgi jest bezpłatne, a odpisy i wyciągi można uzyskać przez internet albo przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych.

3. Po spłacie trzeba doprowadzić do wykreślenia hipoteki

To jest moment, który wiele osób odkłada „na potem”, a właśnie on porządkuje sprawę do końca. Z informacji sądu wieczystoksięgowego wynika, że aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, trzeba złożyć formularz KW-WPIS, dołączyć oryginał zezwolenia na wykreślenie hipoteki oraz dowód opłaty sądowej. Sąd wskazuje też opłatę 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.

To ważne pytanie, bo w praktyce wiele osób myśli, że sama spłata długu automatycznie „czyści” księgę. A tak nie jest. Wpis w księdze trzeba jeszcze formalnie wykreślić. Dlatego przy sprzedaży mieszkania z hipoteką warto od początku myśleć nie tylko o podpisaniu aktu, ale też o tym, jak doprowadzić do uporządkowania księgi po rozliczeniu zobowiązania.

Podsumowanie:

Tak, mieszkanie z hipoteką można sprzedać.
Ale to nie jest sytuacja, którą warto zostawiać „na później”.

Dla Ciebie najważniejsze jest sprawdzić:

co dokładnie widnieje w księdze wieczystej,
czy sposób rozliczenia hipoteki jest uporządkowany,
i jakie dokumenty będą potrzebne później do wykreślenia wpisu.

Sama hipoteka nie zamyka drogi do sprzedaży.
Najczęściej problemem nie jest jej istnienie, tylko brak porządku w dokumentach i w całym procesie.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie sprawdzić swoją sytuację przed sprzedażą mieszkania z hipoteką, możesz skorzystać z konsultacji prawnej dotyczącej nieruchomości albo z usługi sprzedaży nieruchomości z wsparciem prawnym.