Deweloper zatrzymał 10 000 zł opłaty rezerwacyjnej. Kupujący odzyskali pieniądze w sądzie

Czy deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną, jeżeli nie dojdzie do zakupu nieruchomości? Odpowiedź zależy od treści umowy, przyczyn niezawarcia kolejnej umowy oraz przepisów, które mają zastosowanie do danej transakcji.

Przykładem jest sprawa rozpoznana przez Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu. Kupujący wpłacili deweloperowi 10 000 zł, ale ostatecznie nie nabyli wybranej nieruchomości. Deweloper odmówił zwrotu pieniędzy. Spór zakończył się wyrokiem nakazującym zwrot całej wpłaconej kwoty.

Kupujący zarezerwowali dom za 424 105 zł

We wrześniu 2020 roku małżeństwo podpisało z deweloperem umowę rezerwacyjną dotyczącą lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym dwulokalowym w zabudowie bliźniaczej.

Cena nieruchomości wynosiła 424 105 zł brutto.

Przy podpisaniu umowy kupujący wpłacili 10 000 zł opłaty rezerwacyjnej. Deweloper zobowiązał się, że przez ustalony okres nie będzie oferował nieruchomości innym osobom ani zawierał z nimi umów dotyczących tego lokalu.

Kupujący zamierzali sfinansować zakup ze środków uzyskanych ze sprzedaży swojej dotychczasowej nieruchomości. Deweloper wiedział o tych planach.

Początkowo rezerwacja obowiązywała do 30 października 2020 roku. Następnie strony przedłużyły ją do 23 grudnia 2020 roku.

Deweloper zatrzymał pieniądze i sprzedał nieruchomość innym osobom

Kupujący byli przekonani, że możliwe będzie dalsze przedłużenie rezerwacji. Jak ustalił sąd, otrzymywali zapewnienia, które podtrzymywały ich przekonanie, że transakcja nadal może dojść do skutku.

Nie ustalono jednak terminu podpisania umowy deweloperskiej.

28 grudnia 2020 roku deweloper przedstawił kupującym oświadczenie o odstąpieniu od umowy rezerwacyjnej. Jednocześnie poinformował ich, że zatrzymuje wpłacone 10 000 zł.

Tego samego dnia zawarł umowę rezerwacyjną dotyczącą tej nieruchomości z innymi osobami. Ostatecznie nieruchomość została im sprzedana.

Pierwsi kupujący zażądali zwrotu pieniędzy. Deweloper odmówił, argumentując, że opłata stanowiła wynagrodzenie za czasowe wyłączenie lokalu ze sprzedaży, a kupujący nie zapewnili finansowania w okresie obowiązywania rezerwacji.

Sprawa trafiła do sądu.

Co ustalił sąd?

Sąd przeanalizował zarówno postanowienia umowy, jak i zachowanie stron podczas przygotowywania transakcji.

Istotne okazało się kilka okoliczności.

Po pierwsze, deweloper wiedział, że zakup zależy od sprzedaży dotychczasowej nieruchomości kupujących. Mimo to jego zachowanie utrzymywało ich w przekonaniu, że możliwe będzie dalsze przedłużenie rezerwacji.

Po drugie, strony nie ustaliły konkretnego terminu zawarcia umowy deweloperskiej. Deweloper nie wezwał kupujących do jej podpisania.

Po trzecie, dokumenty dotyczące wpłaconych 10 000 zł były niespójne. W umowie opłatę określono jako wynagrodzenie za rezerwację, natomiast wystawiona przez dewelopera faktura wskazywała zaliczkę na sprzedaż lokalu.

Sąd uznał, że przy ocenie zobowiązań stron nie można ograniczyć się wyłącznie do nazwy umowy lub nazwy wpłaconej kwoty. Znaczenie ma rzeczywista treść uzgodnień oraz sposób wykonywania zobowiązań.

Sąd ocenił zachowanie dewelopera jako nierzetelne i przyjął, że to z przyczyn leżących po jego stronie nie doszło do zawarcia umowy.

Wyrok: zwrot 10 000 zł wraz z odsetkami

14 sierpnia 2023 roku Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu zasądził na rzecz kupujących solidarnie:

• 10 000 zł tytułem zwrotu wpłaconej kwoty,

• ustawowe odsetki za opóźnienie od 13 lutego 2021 roku do dnia zapłaty,

• 2 317 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sprawa pokazuje, że sam zapis umowy pozwalający deweloperowi zatrzymać opłatę nie przesądza jeszcze o zasadności takiego działania. Znaczenie ma to, kto odpowiada za niezawarcie kolejnej umowy i czy postanowienia umowne mogą skutecznie wiązać konsumenta.

Co obecnie mówią przepisy o opłacie rezerwacyjnej?

Przedstawiona sprawa dotyczy umowy zawartej w 2020 roku. Obecnie umowy rezerwacyjne objęte ustawą deweloperską podlegają szczegółowym regulacjom zawartym w ustawie z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Zgodnie z art. 32 tej ustawy opłata rezerwacyjna nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym.

Art. 34 przewiduje obowiązek zwrotu opłaty między innymi wtedy, gdy:

• rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej;

• deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;

• deweloper zmienił prospekt informacyjny lub jego załączniki bez poinformowania rezerwującego.

Jeżeli deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, ustawa przewiduje zwrot opłaty w podwójnej wysokości.

Nie oznacza to jednak, że każda rezygnacja kupującego daje prawo do odzyskania wpłaty. Należy ustalić przyczynę rezygnacji oraz podstawę prawną zwrotu.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej?

Przed wpłatą pieniędzy należy dokładnie przeczytać warunki rezerwacji. Szczególnej uwagi wymagają:

1. Termin obowiązywania rezerwacji – czy kupujący zdąży uzyskać kredyt lub sprzedać dotychczasową nieruchomość?

2. Warunki zwrotu opłaty – w jakich przypadkach deweloper ma obowiązek oddać pieniądze?

3. Zobowiązania dewelopera – czy nieruchomość rzeczywiście zostanie wyłączona z oferty sprzedaży na ustalony czas?

Jeżeli zakup ma być finansowany ze sprzedaży innej nieruchomości, trzeba odpowiednio zabezpieczyć ten warunek w umowie. Sama ustna deklaracja, że „termin później przedłużymy”, może okazać się niewystarczająca.

Kupujesz mieszkanie od dewelopera?

Umowę rezerwacyjną często podpisuje się na początku procesu zakupu, kiedy kupujący skupia się przede wszystkim na wyborze mieszkania i przygotowaniu finansowania.

To jednak właśnie na tym etapie należy ustalić, co stanie się z wpłaconymi pieniędzmi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.

W Taterka Nieruchomości pomagam kupującym przeanalizować dokumenty, warunki zakupu oraz ryzyka związane z transakcją. Łączę doświadczenie w pośrednictwie nieruchomości z wykształceniem prawniczym.

Planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera? Porozmawiajmy przed podpisaniem umowy.

Alicja Taterka – Taterka Nieruchomości

Źródło orzeczenia: wyrok Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, V Wydział Cywilny, z 14 sierpnia 2023 r., sprawa o zapłatę 10 000 zł.  Sygn. akt V C 1291/21

Podstawa prawna: art. 29–34 ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tekst jednolity Dz.U. z 2026 r. poz. 880.

Artykuł ma charakter informacyjny. Ocena konkretnej umowy wymaga uwzględnienia jej treści i okoliczności zawarcia.