Odbiór mieszkania od dewelopera

Odbiór mieszkania od dewelopera

 

 

 Wraz z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego kupujący mają więcej możliwości dochodzenia swoich praw, także w odniesieniu do wad mieszkania czy domu.

Zgodnie z tą ustawą deweloper ma obowiązek dostarczyć kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera szereg danych dotyczących nieruchomości w tym standardu prac wykończeniowych. Na tej podstawie należy określić – czy mieszkanie lub dom został wybudowany prawidłowo, zgodnie z określonym standardem oraz czy nie zawiera wad.

Odbiór lokalu od dewelopera.

Umowa deweloperska powinna określać termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tym bardziej, że odbiór mieszkania następuje jeszcze przed przeniesieniem prawa własności nieruchomości i kończy się protokołem. To podczas odbioru lokalu nabywca może zgłosić deweloperowi wady lokalu.

Zgłoszenie wad przez kupującego.

 Zgłoszenie wad przez kupującego dokonuje wspomniany wyżej protokół zdawczo odbiorczy. Deweloper ma 14 dni na doręcznie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie ich uznania. Jeżeli odmówi, zobowiązany jest wskazać przyczyny. Jeśli uzna zasadność zgłoszonych przez kupującego wad, wtedy powinien je usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu. W praktyce może się okazać, że jednak jest to zbyt krótki okres, deweloper pomimo zachowania należytej staranności – nie zdoła usunąć zgłoszonych przez kupującego wad.  W takich sytuacjach zazwyczaj deweloper wskazuje nowy termin odpowiedni dla siebie i nie musi uzasadniać opóźnienia. 

Kiedy nieruchomość okazuje się wadliwa. 

 Obiór lokalu jest to pierwsza, ale nie jedyna dla kupującego okazja do dochodzenia praw z tytułu wad zakupionego mieszkania lub domu. Poza ustawą deweloperską stosuje się również przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Gdy np. wada została ujawniona później niż w chwili odbioru można zgłosić reklamację z tytułu rękojmi. Sprzedawca nieruchomości zgodnie z ustawą kodeksu cywilnego odpowiada za jej wady w okresie pięciu lat licząc od jej przekazania nabywcy. Polskie prawo nie ogranicza zakresu wad nieruchomości, jakie podlegają reklamacji. Jeśli po nabyciu nieruchomości od dewelopera w lokalu nastąpiła wada, należy niezwłocznie poinformować dewelopera w formie pisemnej (najlepiej listem poleconym).

W przypadku uznania reklamacji z tytułu rękojmi, kupujący może żądać od dewelopera: naprawienia powstałej wady, wymiany elementów, obniżenia ceny zakupionej nieruchomości oraz odstąpienia od umowy ( jeśli wada jest istotna).  Deweloper może jednak w granicach prawa nie uznać tego wyboru i zaproponować inne rozwiązanie. Kiedy wada jest istotna? zdecydowanie jeśli wpływa na wartość nieruchomości, albo możliwość korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Wadą nieistotną może być np. pęknięty włącznik, a wadą istotną np. wadliwa instalacja elektryczna.

Jak podaje UOKiK wadą nie jest np. realizowanie na życzenie białego montażu. W przypadku elementów wykończeniowych stosuje się dwu letni termin odpowiedzialności dewelopera. Jeżeli jednak okazałoby się, że konieczność montażu danych elementów wyposażenia wynika z projektów i planów realizacji inwestycji – elementy te stanowią część składową nieruchomości, to w tym przypadku należy stwierdzić, że są to wady budynku podlegające reklamacji.

Gwarancja czy rękojmia – co wybrać?

Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie dewelopera do usunięcia wad, które może być określone w umowie zakupu nieruchomości. Jednak wybór, czy reklamacja będzie realizowana w oparciu o rękojmie, czy gwarancję należy do kupującego. Najczęściej deweloperzy nie udzielają już gwarancji na nieruchomości, które oferują do sprzedaży, pozostawiając kupującym możliwość skorzystania z prawa, które zapewnia im rękojmia.