Po podpisaniu umowy wiele osób czuje ulgę. Formalnie kredyt jest załatwiony, więc wydaje się, że najtrudniejsza część już za Tobą. A potem pojawiają się pytania: czy wystarczy tylko płacić raty, czy trzeba pilnować polisy, co z dokumentami, co jeśli rata się zmieni albo pojawi się problem ze spłatą?
To ważne pytanie, bo po podpisaniu umowy obowiązki kredytobiorcy dopiero zaczynają działać w praktyce. Nie chodzi jednak o to, żeby bać się banku. Chodzi o to, żeby wiedzieć, co naprawdę trzeba robić, a co warto po prostu mieć pod kontrolą. Ustawa wymaga, aby sama umowa określała m.in. zasady zabezpieczeń i ubezpieczeń, skutki niedotrzymania warunków, zasady oprocentowania oraz minimalny zakres ubezpieczenia, jeśli bank go wymaga. To właśnie tam trzeba szukać konkretów dla swojej sprawy.
Najbardziej podstawowy obowiązek jest prosty: spłacać raty w terminie i w wysokości wynikającej z umowy albo z aktualnego harmonogramu. Jeżeli oprocentowanie jest powiązane ze wskaźnikiem referencyjnym, umowa ma wskazywać, że informacja o jego zmianie zostanie przekazana najpóźniej razem z nowym harmonogramem spłat. To oznacza, że po podpisaniu umowy nie wystarczy „ustawić przelew i zapomnieć”. Trzeba czytać korespondencję z banku i sprawdzać, czy rata się nie zmieniła.
Jeżeli pojawi się opóźnienie, bank nie może od razu przejść do najostrzejszych działań. Najpierw wzywa do zapłaty i musi wyznaczyć termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. W tym samym wezwaniu powinien poinformować o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Ustawa przewiduje też, że opłaty za zaległość i odsetki za opóźnienie nie mogą przekroczyć ustawowego limitu.
Druga ważna sprawa to zabezpieczenie kredytu. Jeżeli bank wymaga ubezpieczenia, umowa musi określać zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń oraz minimalny zakres wymaganej polisy. To jest istotne, bo obowiązek ubezpieczenia nie działa „w próżni” — jego zakres powinien wynikać z umowy.Z materiałów Rzecznika Finansowego wynika, że przy kredycie hipotecznym kredytobiorca ma z reguły obowiązek ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości i dokonania cesji praw z polisy na bank. Rzecznik wskazuje też, że klient może poszukać oferty u dowolnego ubezpieczyciela, byle dokonał cesji z ubezpieczenia nieruchomości do kwoty zabezpieczenia wymaganej przez bank. To ważne, bo bank może wymagać określonego zabezpieczenia, ale nie oznacza to automatycznie, że musisz kupić polisę wyłącznie w tym banku.
W praktyce wiele osób skupia się wyłącznie na racie, a tymczasem bank może oczekiwać także wykonania innych warunków umowy. Ustawa wprost zakłada, że umowa ma opisywać skutki niedotrzymania jej warunków. Jeżeli kredytobiorca nie dotrzymuje warunków udzielenia kredytu albo traci zdolność kredytową, bank może obniżyć kwotę przyznanego kredytu albo wypowiedzieć umowę, przy zachowaniu zasad ustawowych. Zanim jednak dojdzie do wypowiedzenia w takich przypadkach, bank powinien umożliwić restrukturyzację zadłużenia, jeżeli uzasadnia to sytuacja majątkowa konsumenta.
Najprościej mówiąc: po podpisaniu umowy trzeba wracać do jej treści, a nie odkładać jej do szuflady. To tam znajdziesz odpowiedź, jakie dokumenty masz dostarczyć, jakie warunki utrzymać i co grozi za ich naruszenie. Dobra wiadomość jest taka, że przez cały okres obowiązywania umowy bank ma obowiązek udzielać Ci w sposób zrozumiały i precyzyjny wyjaśnień dotyczących jej postanowień i nie może pobierać za to opłat.
Po podpisaniu umowy, kredyt hipoteczny nie sprowadza się tylko do jednej miesięcznej raty. Trzeba pilnować spłaty, zachować wymagane zabezpieczenia, utrzymywać polisę, jeśli jest potrzebna, i wykonywać warunki wpisane do umowy. To nie jest temat po to, żeby straszyć. To jest temat po to, żeby wiedzieć, co masz pod kontrolą i kiedy warto zareagować wcześniej, zanim zrobi się problem.
Tak. Konsument ma prawo odstąpić od umowy kredytu hipotecznego bez podania przyczyny w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Co do zasady ponosi wtedy tylko koszt odsetek za okres od wypłaty kredytu do dnia jego zwrotu, a zwrot środków powinien nastąpić nie później niż w ciągu 30 dni od złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Tak. Ustawa daje prawo do spłaty całości lub części kredytu przed terminem. Przy wcześniejszej spłacie całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może pobierać rekompensatę tylko w granicach określonych ustawą i tylko w pierwszych 36 miesiącach od zawarcia umowy.
Bank powinien najpierw wezwać Cię do zapłaty i wyznaczyć termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. W tym samym piśmie ma poinformować o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Jeżeli restrukturyzacja jest uzasadniona Twoją sytuacją majątkową, bank powinien ją umożliwić.
Nie wynika to automatycznie z samego faktu udzielenia kredytu. Rzecznik Finansowy wskazuje, że klient może poszukać oferty u dowolnego ubezpieczyciela, o ile spełni wymagany przez bank zakres ochrony i dokona cesji praw z polisy do wymaganej kwoty zabezpieczenia. Jednocześnie minimalny zakres wymaganego ubezpieczenia powinien być wskazany w umowie.
KNF wskazuje w Rekomendacji S, że bank powinien umożliwić klientowi zmianę formuły oprocentowania kredytu hipotecznego ze zmiennej stopy procentowej na stałą albo okresowo stałą. Dotyczy to również umów zawartych wcześniej.
Jeżeli chcesz spokojnie sprawdzić, jakie obowiązki naprawdę wynikają z Twojej umowy kredytu hipotecznego, warto przeanalizować ją przed problemem, a nie dopiero wtedy, gdy bank wyśle wezwanie. Czasem jedna rozmowa wystarczy, żeby uporządkować to, co trzeba pilnować na bieżąco.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
