Kiedy porównujesz oferty kredytu hipotecznego, najłatwiej zrobić jedną rzecz: spojrzeć na miesięczną ratę i uznać, że niższa rata oznacza lepszą ofertę. To brzmi rozsądnie, ale bardzo często pokazuje tylko kawałek prawdy. Dwie oferty mogą mieć podobną ratę, a inny całkowity koszt, inne zasady zmiany oprocentowania albo inne warunki dodatkowe. Formularz informacyjny właśnie po to istnieje, żeby łatwiej porównywać oferty, bo zawiera m.in. całkowitą kwotę kredytu, zasady spłaty, stopę oprocentowania i zasady jej zmiany. Warunki z formularza obowiązują przez 14 dni. Dlatego porównywanie ofert warto robić spokojnie i według jednego porządku. Nie od pytania „gdzie rata jest najniższa?”, tylko od pytania: ile ten kredyt naprawdę kosztuje, co może się w nim zmienić i co trzeba dokupić po drodze. Ustawa mówi wprost, że formularz informacyjny ma pomóc porównać oferty i ocenić skutki zaciągnięcia kredytu.
Najpierw zadbaj o to, żeby porównanie było uczciwe. To znaczy: ta sama kwota kredytu, ten sam okres spłaty, podobny wkład własny i ten sam cel kredytu. Ustawa przewiduje, że RRSO i całkowita kwota do zapłaty są ustalane na podstawie informacji o preferowanym kredycie, w szczególności co do okresu umowy i całkowitej kwoty kredytu. To w praktyce oznacza, że gdy parametry są różne, sama liczba w formularzu nie mówi jeszcze, która oferta jest lepsza.
Dopiero przy tych samych założeniach porównuj: RRSO, całkowity koszt kredytu i całkowitą kwotę do zapłaty. Ustawa wyjaśnia, że RRSO to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony procentowo, i że jest ona przedstawiana po to, aby pomóc porównywać oferowane kredyty. To bardzo dobry pierwszy filtr, ale nie jedyny, bo sama RRSO nie pokazuje jeszcze całego ryzyka zmiany oprocentowania w czasie — to już wniosek praktyczny z tego, że formularz osobno wymaga też informacji o stopie i zasadach jej zmiany.
Drugi krok to oprocentowanie. W formularzu muszą znaleźć się informacje o stopie oprocentowania kredytu i warunkach jej zmiany, w tym o tym, czy jest to stopa stała czy zmienna, oraz o stopie referencyjnej mającej zastosowanie do pierwotnej stopy oprocentowania. Jeżeli umowa przewiduje różne stopy w różnych okresach, formularz powinien to pokazać. KNF dodaje jeszcze jedną ważną rzecz: ponieważ dochód większości klientów nie rośnie razem z rynkowymi stopami procentowymi, kredyty o zmiennym oprocentowaniu są obarczone największym ryzykiem stopy procentowej. Mówiąc po ludzku: rynek może podnieść Ci ratę, ale Twoja pensja nie musi za tym nadążyć.
To ważne, bo z punktu widzenia klienta kredyt ze zmiennym oprocentowaniem niesie ryzyko wzrostu raty, a przy stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu rata pozostaje niezmienna w okresie ustalenia takiej stopy. KNF wskazuje też, że w Polsce minimalna długość okresowo stałego oprocentowania to 5 lat, a w czasie obowiązywania tej stałej stopy nie korzystasz z ewentualnego spadku rat, jeśli stopy rynkowe spadną. Przy porównaniu ofert nie pytaj więc tylko „ile wynosi rata dziś”, ale też „co może się z nią stać później”.
Trzeci krok to dodatki. Ustawa wymaga wskazania, czy konieczna jest wycena nieruchomości i kto za nią odpowiada, a także jakie usługi dodatkowe trzeba nabyć, aby uzyskać kredyt albo uzyskać go na reklamowanych warunkach. W formularzu powinny być też pokazane wszelkie koszty związane z umową, w szczególności odsetki, opłaty, prowizje, podatki, marże oraz koszty usług dodatkowych.
To jest miejsce, w którym często kryje się prawdziwa różnica między ofertami. Jedna rata może wyglądać atrakcyjnie, ale oferta może wymagać dodatkowego konta, karty, polisy albo innych produktów. Co ważne, bank nie może co do zasady robić sprzedaży wiązanej, poza ściśle określonymi wyjątkami, a jeśli oferuje sprzedaż łączoną, musi poinformować, że kredyt jest dostępny także bez dodatkowych produktów lub usług finansowych, i jednocześnie przekazać formularz dla oferty bez tej sprzedaży łączonej. To daje bardzo praktyczne narzędzie: porównuj wariant „z dodatkami” i „bez dodatków”, a nie tylko reklamowy pakiet.
Nie zawsze. Rata to tylko jeden z elementów. Ustawa i formularz informacyjny każą patrzeć także na RRSO, całkowitą kwotę do zapłaty, stopę oprocentowania i zasady jej zmiany oraz dodatkowe koszty.
RRSO jest bardzo ważne, bo służy do porównywania oferowanych kredytów, ale nie pokazuje samo w sobie całego ryzyka zmiany raty w czasie. Dlatego obok RRSO trzeba sprawdzić też rodzaj oprocentowania i warunki jego zmiany. To jest praktyczny wniosek z tego, co formularz musi zawierać.
Jeżeli oferuje sprzedaż łączoną, tak. Ma obowiązek poinformować, że kredyt jest dostępny również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych, i przekazać formularz informacyjny dla oferty bez sprzedaży łączonej.
Tak. Ustawa wymaga wskazania, czy wycena jest konieczna, czy wiąże się z kosztami dla konsumenta i kto odpowiada za jej zapewnienie.
Tak, jeśli świadczy usługę doradczą. Wtedy powinien przedstawić co najmniej 3 oferty wraz z formularzami i zarekomendować tę, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom oraz sytuacji finansowej i osobistej.
Jak spokojnie porównać oferty kredytu hipotecznego, warto przejść przez formularze punkt po punkcie, zamiast wybierać najniższą ratę na pierwszy rzut oka. Czasem jedna spokojna analiza daje więcej niż kilka szybkich rozmów z bankiem.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
