Przed sprzedażą nieruchomości sprawdź przede wszystkim cztery rzeczy: oznaczenie nieruchomości, właściciela, wpisy w dziale III oraz hipotekę i wzmianki o wnioskach. To właśnie te elementy najczęściej decydują o tym, czy sprzedaż przebiegnie spokojnie, czy kupujący albo bank zatrzymają transakcję do wyjaśnienia wpisów.
Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy. W dziale I znajdziesz oznaczenie nieruchomości i prawa związane z własnością, a w dziale II wpisy dotyczące własności albo użytkowania wieczystego. Dla sprzedającego to pierwszy filtr: adres, numer działki, powierzchnia, sposób korzystania i dane właściciela powinny zgadzać się z dokumentami i stanem faktycznym.
W praktyce trzeba sprawdzić zwłaszcza:
Jeżeli stan ujawniony w księdze nie zgadza się z rzeczywistym stanem prawnym, ustawa przewiduje możliwość żądania usunięcia tej niezgodności. Dla sprzedającego oznacza to jedno: lepiej uporządkować księgę przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, a nie w środku negocjacji.
Dział III obejmuje ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz inne prawa i roszczenia. Ustawa wprost wskazuje, że mogą być tam ujawnione między innymi: najem, dzierżawa, prawo odkupu, prawo pierwokupu, dożywocie, roszczenie o przeniesienie własności, a także inne roszczenia przewidziane ustawą.
Dla sprzedającego to jest bardzo ważne, bo nawet jeśli nieruchomość „wygląda czysto”, wpis w dziale III może oznaczać, że ktoś ma wobec niej określone uprawnienie albo że istnieje ograniczenie, które trzeba wyjaśnić kupującemu. W praktyce warto sprawdzić, czy nie ma tu:
To właśnie dział III najczęściej odpowiada na pytanie, czy nieruchomość można sprzedać bezpiecznie, a nie tylko formalnie. Jeżeli jest tam wpis, nie zawsze blokuje on sprzedaż, ale prawie zawsze wymaga spokojnego wyjaśnienia przed podpisaniem umowy.
Dział IV dotyczy hipotek. Ustawa mówi wprost, że hipoteka obciąża nieruchomość w taki sposób, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. To oznacza, że przy sprzedaży nie wolno potraktować hipoteki jako „detalu do późniejszego załatwienia”.
Trzeba sprawdzić:
Równie ważne są wzmianki o wnioskach. Ministerstwo Sprawiedliwości przypomina, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę w księdze. Z kolei system EKW pokazuje, że odpis zwykły i aktualna treść księgi obejmują także wzmianki o wnioskach, skargach, apelacjach czy wszczęciu postępowań z urzędu. Innymi słowy: sama wzmianka to sygnał, że w księdze coś się dzieje i przed sprzedażą trzeba ustalić co dokładnie.
Najbezpieczniej jest przed wystawieniem nieruchomości:
Portal EKW Ministerstwa Sprawiedliwości pozwala bez logowania przeglądać treść księgi, a także złożyć wniosek o odpis lub wyciąg. Instrukcja systemu wskazuje też różnicę między odpisem zwykłym a zupełnym: odpis zupełny pokazuje również wpisy wykreślone, co bywa bardzo przydatne, gdy chcesz sprawdzić historię obciążeń albo przygotować się na pytania kupującego.
Dla Ciebie najważniejsze jest to: księga wieczysta przed sprzedażą powinna być nie tylko „jakaś”, ale po prostu uporządkowana. Kupujący, notariusz i bank patrzą przede wszystkim na to, czy właściciel jest prawidłowo wpisany, czy nieruchomość jest dobrze oznaczona, czy nie ma roszczeń w dziale III i czy wiadomo, co dzieje się z hipoteką oraz wzmiankami.
Jeżeli księga jest czysta i spójna, sprzedaż zwykle przebiega dużo spokojniej. Jeżeli nie jest — lepiej zobaczyć to wcześniej niż przy akcie notarialnym.
Chcesz spokojnie sprawdzić księgę wieczystą przed sprzedażą nieruchomości?
W Taterka pomagam przeanalizować wpisy, wyłapać ryzyka i przygotować sprzedaż tak, żebyś wiedział, co naprawdę sprzedajesz i z czym idziesz do notariusza.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
