Zadatek czy zaliczka przy sprzedaży nieruchomości – co lepiej wybrać?

Pytanie

Czy przy sprzedaży nieruchomości lepiej wybrać zadatek czy zaliczkę?

Odpowiedź:

Najczęściej lepszym wyborem dla sprzedającego jest zadatek, bo naprawdę zabezpiecza transakcję. Kodeks cywilny w art. 394 mówi wprost, że gdy jedna strona nie wykona umowy, druga może od niej odstąpić i zadatek zatrzymać, a jeśli sama go dała – może żądać kwoty dwa razy wyższej. Jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny. Jeżeli za niedojście transakcji do skutku żadna ze stron nie odpowiada albo odpowiadają obie, zadatek trzeba zwrócić.

Zaliczka działa łagodniej. Nie ma w Kodeksie cywilnym takiego ustawowego mechanizmu jak przy zadatku. W orzecznictwie podkreślano, że zaliczka nie jest wprost uregulowana w przepisach prawa cywilnego, a w praktyce przy braku wykonania umowy co do zasady wraca do strony, która ją wpłaciła.

Przy nieruchomościach to ważne, bo sama umowa przenosząca własność musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dlatego temat zadatku albo zaliczki najczęściej pojawia się wcześniej, gdy strony chcą „spiąć” warunki transakcji i zabezpieczyć się na wypadek, gdyby coś poszło nie tak.

1. Kiedy lepszy jest zadatek?

Zadatek lepiej wybrać wtedy, gdy obie strony są już realnie zdecydowane, dokumenty są w miarę uporządkowane, a Ty chcesz ograniczyć ryzyko, że kupujący nagle się wycofa bez konsekwencji. To rozwiązanie bardziej „twarde”. Daje sprzedającemu mocniejszą pozycję, bo niewykonanie umowy przez drugą stronę może oznaczać zatrzymanie zadatku.

2. Kiedy lepsza jest zaliczka?

Zaliczka bywa rozsądniejsza wtedy, gdy na początku jest jeszcze sporo niewiadomych. Na przykład: kupujący czeka na decyzję kredytową, trzeba uzupełnić dokumenty, wyjaśnić stan prawny albo uzgodnić ważne warunki umowy. Wtedy zaliczka daje większą elastyczność i mniejsze ryzyko ostrego sporu o pieniądze, jeśli transakcja się nie zamknie. Ponieważ zaliczka nie ma ustawowej konstrukcji takiej jak zadatek, jej skutki trzeba dobrze opisać w umowie.

3. Co wpisać w umowie, żeby nie było chaosu?

To jest najważniejsze
Nie wystarczy „wpłacono 20 000 zł”. W umowie warto napisać wprost:

czy to zadatek, czy zaliczka,
w jakiej kwocie,
do kiedy ma być zawarta umowa końcowa,
co dzieje się z wpłatą, gdy kupujący nie dostanie kredytu,
co dzieje się z wpłatą, gdy wyjdzie problem prawny nieruchomości,
kto ponosi koszty i jakie są terminy zwrotu.

Ma to sens także dlatego, że art. 394 KC zaczyna się od słów: „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego”, więc strony mogą pewne kwestie doprecyzować inaczej w samej umowie.

Co to oznacza w praktyce przy sprzedaży domu?

Dla sprzedającego zwykle lepszy jest zadatek.
Bo oddziela klienta „zainteresowanego” od klienta „naprawdę zdecydowanego”. 🙂

Dla stron, które są jeszcze na etapie sprawdzania dokumentów albo kredytu, bezpieczniejsza bywa zaliczka.
Bo pozwala spokojniej wyjść z sytuacji, gdy problem nie wynika ze złej woli, tylko z realnych przeszkód.

Najprościej:
chcesz mocniej zabezpieczyć sprzedaż → zadatek
chcesz zostawić więcej elastyczności → zaliczka

Podsumowanie:

To ważne pytanie, bo przy sprzedaży nieruchomości nie chodzi tylko o nazwę wpłaty. Chodzi o to, co stanie się z pieniędzmi, gdy transakcja się opóźni, rozpadnie albo jedna ze stron zmieni zdanie. I właśnie tu różnica między zadatkiem a zaliczką robi się bardzo konkretna.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie ustalić, czy w Twojej sytuacji lepszy będzie zadatek czy zaliczka, warto przeanalizować to jeszcze przed podpisaniem umowy. Przy nieruchomościach jeden zapis potrafi potem oszczędzić dużo stresu.