Umowa deweloperska nie jest tylko „rezerwacją zakupu”, ale dokumentem, który ma określić m.in. cenę, standard, terminy, sposób wpłat, warunki odstąpienia, odbiór lokalu i zasady odpowiedzialności stron. Dodatkowo prospekt informacyjny z załącznikami stanowi integralną część tej umowy, a zmiany wprowadzone między doręczeniem prospektu a podpisaniem umowy muszą być wyraźnie zaznaczone i wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyrazi na nie zgodę.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby umowa nie była ogólna. Ustawa wymaga, aby znalazły się w niej m.in. cena, położenie i cechy budynku, usytuowanie lokalu, powierzchnia, układ pomieszczeń, zakres i standard prac wykończeniowych, termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, informacje o rachunku i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, warunki odstąpienia, kary umowne, sposób pomiaru powierzchni oraz zasady odbioru lokalu. Jeżeli umowa nie zawiera wymaganych elementów albo nie zgadza się z prospektem, nabywcy może przysługiwać prawo odstąpienia.
Tutaj pułapka jest prosta: w reklamie i rozmowie sprzedażowej wszystko brzmi pięknie, ale później liczy się tylko to, co jest wpisane do aktu. KNF wprost przypomina, żeby przeczytać umowę przed podpisaniem, wyjaśnić wątpliwości i w razie potrzeby skonsultować dokument ze specjalistą.
Problem w tym, że kupujesz nie tylko przyszły lokal, ale też cały „pakiet ryzyk” wokół gruntu i inwestycji. Ustawa daje osobie zainteresowanej prawo wglądu m.in. do księgi wieczystej nieruchomości, dokumentów rejestrowych dewelopera, pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, sprawozdań finansowych, projektu budowlanego oraz dokumentu potwierdzającego zgodę wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności po zapłacie ceny. Jeżeli na nieruchomości jest obciążenie hipoteczne, taka zgoda albo zobowiązanie do jej udzielenia powinny być załączone do umowy.
W praktyce warto też patrzeć, czy przedmiot umowy ma być przeniesiony w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich ujawnionych w księdze wieczystej, chyba że nabywca wyraził zgodę na konkretne obciążenie. Sama umowa stanowi podstawę wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej, więc nie jest to detal techniczny, tylko ważne zabezpieczenie.
Dobra umowa to nie tylko opis mieszkania, ale też plan awaryjny. Ustawa przewiduje zasadę symetrii: jeżeli umowa określa odsetki dla dewelopera i kary umowne dla nabywcy, to należności dla dewelopera nie mogą być wyższe niż należności z kar umownych zastrzeżonych dla nabywcy. Jeżeli umowa nie przewiduje ani kar, ani odsetek, deweloper i tak ma obowiązek zapłacić nabywcy rekompensatę odpowiadającą wysokości odsetek ustawowych należnych deweloperowi za opóźnienie nabywcy.
Bardzo ważny jest też odbiór lokalu. Przed przeniesieniem własności powinien odbyć się odbiór, z którego sporządza się protokół. Nabywca może zgłosić wady, deweloper ma 14 dni na stanowisko i co do zasady 30 dni na usunięcie uznanych wad. Przy wadzie istotnej ustawa przewiduje dalej idące uprawnienia, łącznie z możliwością odstąpienia w określonych sytuacjach. Sama umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty notariusza i koszty sądowe związane z wpisami do księgi wieczystej obciążają strony po połowie.
To jest moment, który wiele osób odkłada „na potem”, a właśnie on porządkuje sprawę do końca. Z informacji sądu wieczystoksięgowego wynika, że aby wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, trzeba złożyć formularz KW-WPIS, dołączyć oryginał zezwolenia na wykreślenie hipoteki oraz dowód opłaty sądowej. Sąd wskazuje też opłatę 100 zł za wykreślenie jednej hipoteki.
To ważne pytanie, bo w praktyce wiele osób myśli, że sama spłata długu automatycznie „czyści” księgę. A tak nie jest. Wpis w księdze trzeba jeszcze formalnie wykreślić. Dlatego przy sprzedaży mieszkania z hipoteką warto od początku myśleć nie tylko o podpisaniu aktu, ale też o tym, jak doprowadzić do uporządkowania księgi po rozliczeniu zobowiązania.
Przy umowie deweloperskiej nie chodzi o to, żeby przeczytać dużo stron. Chodzi o to, żeby sprawdzić kilka rzeczy naprawdę ważnych: czy opis lokalu i standardu jest konkretny, czy umowa zgadza się z prospektem, czy grunt i hipoteka są bezpiecznie opisane oraz co dzieje się, gdy pojawi się opóźnienie albo wada. To właśnie tu najłatwiej stracić spokój albo pieniądze.
Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
