Czy deweloper może doliczyć balkon, schody albo skosy do ceny mieszkania?

 Kupując mieszkanie od dewelopera musisz najpierw sprawdzić jak deweloper policzył Twoją  powierzchnię użytkową lokalu. Wchodząca w życie 13 lutego 2026 r. nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r. poz. 27) – stanowi, że cena lokalu w umowach zawieranych na podstawie ustawy deweloperskiej ma być ustalana w oparciu o iloczyn powierzchni użytkowej oraz kwoty za metr kwadratowy. Jednocześnie wskazano jak ustalać powierzchnię użytkową lokalu, w oparciu o zasady obliczania powierzchni zawarte w Polskiej Normie. W ten sposób autorzy projektu, czyli Polska 2050, chcieli zaznaczyć, że do powierzchni użytkowej mieszkania nie można wliczać powierzchni pod ścianami działowymi. 

Aktualnie deweloper nie naliczy Ci powierzchni pod ścianami działowymi, ale za to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. Co to znaczy dla kupującego mieszkanie od dewelopera? Tyle, że zapłaci więcej, albowiem deweloper musi wszystko klientowi naliczyć zgodnie z przepisaniu. 

Co to dla Ciebie oznacza? Czasem może okazać się tak, że np. w odniesieniu do lokali z tzw. „skosami” z projektu budowlanego wynikać będzie mniejsza wartość powierzchni użytkowej, a z umowy deweloperskiej – większa. Dr hab. Bartłomiej Gliniecki, prof. Uniwersytetu Gdańskiego, autor komentarza do ustawy deweloperskiej uważa interpretację pozwalającą wliczać do powierzchni użytkowej lokalu powierzchnię pod skosami czy schodami za błędną.

– Zgadzam się, że można było lepiej sformułować art. 5a ust. 1. Jednak w prawie zasada jest taka, że jeśli literalna wykładnia przepisu prowadzi nas do absurdu, to znając intencję ustawodawcy, którą na pewno nie była zmiana zasad obliczania powierzchni użytkowej na niekorzyść nabywców, trzeba zastosować wykładnię inną, na przykład funkcjonalną. Chciałbym jednak wyraźnie zaznaczyć, że nawet wąska wykładnia nie pozwala na wyciągnięcie wniosku, że po wejściu w życie nowelizacji do obliczania powierzchni użytkowej należy stosować wyłącznie Polską Normę z pominięciem rozporządzenia – mówi prof. Gliniecki.

W jego ocenie art. 5a ust. 1 wskazuje tylko, która norma będzie właściwa do obliczania powierzchni użytkowej. Chodzi o tę obowiązującą w momencie składania wniosku o pozwolenie na budowę.

Jakie zatem można wyciągnąć wnioski ? Nawet jeśli powierzchnia pod ścianami działowymi nie może być wliczana do metrażu mieszkania, to jednocześnie możliwe staje się doliczanie innych powierzchni, które wcześniej nie były uwzględniane.

„Mimo że deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. (…) Znaczy to tyle, że po nowelizacji ustawy (…) deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji.