Umowa deweloperska nie może być napisana „ogólnie”. Ustawa wskazuje bardzo konkretnie, co powinno się w niej znaleźć. Chodzi nie tylko o cenę i termin oddania lokalu, ale też o informacje o nieruchomości, stanie prawnym gruntu, obciążeniach, standardzie wykończenia, terminie przeniesienia własności, zasadach wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, danych rachunku, składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, pozwoleniu na budowę, zasadach odstąpienia od umowy, karach lub odsetkach, sposobie pomiaru powierzchni, odbiorze lokalu i zobowiązaniu dewelopera do wybudowania oraz przeniesienia własności. Podobne wymagania ustawa przewiduje także dla innych umów zawieranych z deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu albo domu.
To ważne pytanie, bo dla Ciebie najważniejsze jest nie tylko to, co kupujesz, ale też na jakich zasadach i z jakim poziomem ochrony. Jeżeli między doręczeniem prospektu informacyjnego a podpisaniem umowy deweloper wprowadził zmiany, muszą być one w umowie wyraźnie zaznaczone. Co więcej, takie zmiany wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził na nie zgodę.
W praktyce kupujący bardzo często patrzy głównie na cenę, metraż i termin odbioru. Problem w tym, że ustawa wymaga znacznie więcej. W umowie powinny być jasno opisane także: stan prawny działki, obciążenia hipoteczne i służebności, położenie lokalu, jego układ, standard prac wykończeniowych, sposób pomiaru powierzchni, harmonogram wpłat oraz zasady zwrotu środków w razie odstąpienia. Jeżeli któregoś z wymaganych elementów brakuje, może to dawać nabywcy podstawę do odstąpienia od umowy.
Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej. To bardzo ważne zabezpieczenie. Sama umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a wynagrodzenie notariusza i koszty sądowe postępowania wieczystoksięgowego co do zasady obciążają dewelopera i nabywcę po połowie. Ustawa mówi też wprost, że postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne. Innymi słowy: deweloper nie może „umówić się” z klientem na gorsze zasady tylko dlatego, że wpisał je do aktu.
Dodatkowo, jeżeli w umowie przewidziano odsetki dla dewelopera i kary umowne dla nabywcy, odsetki należne deweloperowi nie mogą być wyższe niż kary należne nabywcy. A jeżeli umowa w ogóle nie przewiduje kar ani odsetek, ustawa i tak przewiduje dla nabywcy rekompensatę odpowiadającą wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie po stronie kupującego.
Przed przeniesieniem własności musi dojść do odbioru lokalu albo domu przez nabywcę. Odbiór odbywa się w obecności nabywcy i wymaga sporządzenia protokołu, do którego można wpisać wady. Deweloper ma 14 dni na informację, czy uznaje zgłoszone wady, a jeśli tego nie zrobi, uznaje się, że je uznał. Następnie ma 30 dni na usunięcie wad uznanych. Przy wadzie istotnej nabywca może odmówić odbioru, a w określonych przypadkach — po dalszej procedurze, a czasem także po opinii rzeczoznawcy budowlanego — nawet odstąpić od umowy.
Dobra umowa deweloperska powinna porządkować całą transakcję: co kupujesz, za ile, kiedy, na jakich warunkach i z jaką ochroną. Nie warto traktować jej jak zwykłej formalności przed odbiorem kluczy. To jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego przed podpisaniem warto spokojnie sprawdzić nie tylko cenę i termin, ale też prospekt, wpisy w księdze wieczystej, zasady odbioru, procedurę usuwania wad i warunki odstąpienia od umowy.
Dla kupującego najważniejsze jest to, żeby nie patrzeć na umowę rezerwacyjną jak na prostą formalność. To dokument, który może realnie decydować o tym, czy odzyskasz wpłacone pieniądze.
Jeśli chcesz spokojnie sprawdzić projekt umowy deweloperskiej przed podpisaniem, przeanalizować ryzyka i uporządkować całą decyzję — zapraszam do kontaktu.
Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
