Najprościej: koszt kredytu hipotecznego to nie tylko odsetki. Ustawa mówi, że całkowity koszt kredytu hipotecznego to wszelkie koszty, które konsument musi ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny. W szczególności są to odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeśli są znane kredytodawcy, a także koszty usług dodatkowych, zwłaszcza ubezpieczeń, jeżeli są niezbędne do uzyskania kredytu albo uzyskania go na oferowanych warunkach. Z tego katalogu ustawa wyłącza opłaty notarialne i sądowe ponoszone przez konsumenta.
To ważne pytanie, bo wiele osób patrzy tylko na wysokość raty. Tymczasem ustawa rozróżnia jeszcze całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta, czyli sumę całkowitej kwoty kredytu hipotecznego i całkowitego kosztu kredytu hipotecznego. Dodatkowo istnieje jeszcze RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, która pokazuje całkowity koszt kredytu jako procent całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.
To pierwszy i najbardziej oczywisty element. W umowie kredytu hipotecznego powinny znaleźć się opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu, w tym np. opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy, a także warunki ich zmiany. Do tego dochodzą odsetki i sposób ustalania oprocentowania, bo właśnie on wpływa później na wysokość rat kapitałowo-odsetkowych.
Koszt kredytu może rosnąć także przez rzeczy, które na pierwszy rzut oka nie wyglądają jak „cena kredytu”. Ustawa wprost zalicza do całkowitego kosztu koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, jeżeli ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu albo do uzyskania go na oferowanych warunkach. UOKiK zwraca uwagę, że jeśli razem z kredytem proponowane są dodatkowe usługi, trzeba sprawdzić, czy są one naprawdę konieczne, bo ich koszt może być wysoki.
Przy kredycie hipotecznym trzeba patrzeć szerzej niż tylko na to, co bank wpisuje do raty. Ustawa wymaga, aby umowa wskazywała również zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu. Dodatkowo umowa może przewidywać dodatkowy koszt związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej; po dokonaniu wpisu taki koszt podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty kredytu na warunkach określonych w umowie.
To jest bardzo ważny punkt. Ustawa wprost wyłącza z całkowitego kosztu kredytu hipotecznego opłaty notarialne i opłaty sądowe ponoszone przez konsumenta. Jednocześnie bank ma obowiązek jeszcze przed umową wskazać możliwe inne koszty nieujęte w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego, które konsument może ponieść, oraz ich prognozowaną maksymalną wysokość. Ma też wskazać, czy konieczna jest wycena nieruchomości, czy wiąże się z kosztami i kto odpowiada za jej zapewnienie.
KNF podkreśla, że banki powinny posiadać w ofercie zarówno kredyty hipoteczne oprocentowane stałą lub okresowo stałą stopą procentową, jak i umożliwiać klientom zmianę formuły oprocentowania ze zmiennej na stałą albo okresowo stałą. To ważne, bo wybór dokonany dziś nie zawsze musi być wyborem „na zawsze”, choć oczywiście wszystko zależy od warunków konkretnej umowy i oferty banku.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, że przy kredycie hipotecznym nie wystarczy zapytać: „jaka będzie rata?”. Trzeba patrzeć na całkowity koszt kredytu, całkowitą kwotę do zapłaty i RRSO. UOKiK podkreśla nawet, że RRSO jest najważniejszą informacją o kosztach kredytu, bo pozwala porównywać oferty nie tylko po niskiej prowizji czy atrakcyjnej reklamie, ale po realnym koszcie całości.
Problem w tym, że oferta może wyglądać dobrze tylko na pierwszej stronie. Niska prowizja albo pozornie atrakcyjna rata nie oznaczają jeszcze taniego kredytu, jeśli dochodzą obowiązkowe ubezpieczenia, koszty zabezpieczeń, opłaty przygotowawcze albo dodatkowe koszty do czasu wpisu hipoteki. Dlatego przed podpisaniem umowy warto patrzeć nie na jeden element, ale na cały pakiet kosztów wskazanych w formularzu informacyjnym i w umowie.
Najkrótsza odpowiedź brzmi tak: na koszt kredytu hipotecznego składają się zwykle odsetki, prowizje, opłaty, marże, obowiązkowe ubezpieczenia i część kosztów związanych z zabezpieczeniem, a obok tego mogą jeszcze pojawić się koszty, które nie wchodzą do całkowitego kosztu, ale i tak obciążają klienta, jak np. niektóre opłaty notarialne, sądowe czy wycena. Dlatego przed decyzją warto patrzeć na całość, a nie tylko na samą ratę.
Jeśli chcesz spokojnie porównać oferty kredytu hipotecznego, warto przeanalizować nie tylko oprocentowanie, ale też wszystkie dodatkowe koszty, usługi powiązane i wydatki związane z nieruchomością. Dzięki temu łatwiej zobaczyć, ile kredyt naprawdę będzie kosztował.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
