Tak. Przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym bank nie wypłaca pieniędzy „na słowo”. Przed każdą wypłatą ma obowiązek sprawdzić, czy dany etap przedsięwzięcia deweloperskiego albo zadania inwestycyjnego został zakończony. Ten mechanizm dotyczy właśnie rachunku otwartego.
To jednak bardzo ważne: taka kontrola nie oznacza, że bank sprawdza za kupującego całą inwestycję w każdym możliwym zakresie. Ustawa wyznacza konkretny zakres kontroli. Bank ma ustalić, czy wypłata środków jest zasadna, a nie przejąć rolę pełnomocnika nabywcy czy inspektora jakości robót. To wynika z tego, co dokładnie obejmuje art. 17 ustawy.
Bank kontroluje każdy etap przed wypłatą pieniędzy z otwartego rachunku powierniczego. Przy ostatnim etapie obowiązują dodatkowe warunki. W praktyce bank wypłaca końcową część środków dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej prawa na nabywcę, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, poza tymi, na które kupujący wyraził zgodę.
To znaczy prosto: najpierw kontrola, potem pieniądze. Nie odwrotnie. I właśnie dlatego otwarty rachunek powierniczy ma być jednym z realnych mechanizmów ochrony wpłat kupującego.
Zakres kontroli jest szerszy niż samo spojrzenie, czy „coś już stoi”. Bank sprawdza m.in., czy deweloper ma tytuł prawny do nieruchomości albo odpowiednią zgodę, czy nie jest wobec niego prowadzone postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe, czy ma pozwolenie na budowę albo skuteczne zgłoszenie, czy prawidłowo wydaje środki z rachunku, czy nie zalega z podatkami, składkami, zobowiązaniami wobec wykonawców, nabywców i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Poza tym bank musi ustalić, czy dany etap został faktycznie zakończony. Robi to przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Sprawdzany jest wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, faktyczne zaawansowanie robót i — gdy roboty są zakończone — także decyzja o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy. Przy niektórych elementach bank opiera się również na oświadczeniach dewelopera.
I tu jest najważniejszy haczyk !
Bank nie zastępuje kupującego w ocenie, czy mieszkanie albo dom zostały wykonane idealnie, starannie i bez wad. Z samego zakresu ustawowej kontroli wynika, że bank bada głównie zakończenie etapu i wskazane kwestie formalne, prawne oraz finansowe. To nie jest pełny odbiór techniczny i nie jest to całościowa ocena jakości wykonania lokalu. To jest wniosek z zakresu kontroli opisanej w art. 17.
Dlatego kupujący nadal powinien osobno zadbać o własną analizę dokumentów, treści umowy, księgi wieczystej, prospektu informacyjnego i samego odbioru lokalu. Sam fakt, że bank wypłacił środki, nie oznacza automatycznie, że wszystko z perspektywy kupującego jest bezpieczne i bezbłędne.
Dla Ciebie najważniejsze jest to:
kontrola banku daje ochronę, ale nie załatwia wszystkiego.
Jeżeli kupujesz nieruchomość od dewelopera, dobrze pamiętać o dwóch rzeczach:
To rozdzielenie jest bardzo ważne. Bank chroni mechanizm wypłaty środków z rachunku otwartego. Kupujący powinien nadal sprawdzić to, co ma znaczenie dla jego konkretnej sytuacji: treść umowy, obciążenia, terminy, standard wykończenia, odbiór i ewentualne wady.
Bank przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym ma obowiązek skontrolować zakończenie etapu inwestycji przed wypłatą pieniędzy deweloperowi. To ważna ochrona. Ale ta kontrola ma swój zakres i nie zastępuje ostrożności kupującego. W praktyce najlepiej patrzeć na to tak: bank sprawdza, czy można wypłacić środki, a kupujący powinien sprawdzić, czy podejmuje bezpieczną decyzję.
Jeżeli chcesz spokojnie sprawdzić umowę deweloperską, prospekt informacyjny albo dokumenty przed zakupem, zapraszam do kontaktu.
Pomagam uporządkować ryzyka i przejść przez ten proces bez presji.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
