Nie. Jeżeli umowa deweloperska zawiera postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy, takie zapisy są nieważne. W ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy. Tak wynika wprost z art. 42 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
To ważne pytanie, bo w praktyce wiele osób zakłada, że skoro coś zostało podpisane u notariusza, to musi obowiązywać. Nie zawsze tak jest. Przy umowie deweloperskiej ustawa wyznacza minimalny poziom ochrony kupującego. Umowa może dawać Ci więcej, ale nie może dawać mniej.
W ustawie są zapisane konkretne mechanizmy ochronne. Chodzi między innymi o mieszkaniowy rachunek powierniczy, obowiązek odbioru lokalu, możliwość zgłaszania wad, wpis roszczenia do księgi wieczystej czy prawo odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach. Deweloper nie może tego „obejść” samym zapisem w umowie.
Najprościej: ustawa jest tu jak barierka na schodach. Można zrobić bezpieczniej i wygodniej dla kupującego, ale nie można tej barierki odkręcić tylko dlatego, że komuś tak wygodniej.
Przykładem może być próba wydłużenia terminu dla dewelopera na ustosunkowanie się do wad zgłoszonych przy odbiorze. Ustawa daje deweloperowi na to 14 dni. Gdyby umowa przewidywała np. 60 dni, taki zapis byłby nieważny, a i tak zastosowanie miałby termin ustawowy.
Podobnie nie można uznać za „korzystne” dla nabywcy pominięcia podstawowych zabezpieczeń tylko dlatego, że byłoby taniej albo szybciej. Ustawa przewiduje ochronę wpłat przez mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz ujawnienie roszczenia nabywcy w księdze wieczystej. To są narzędzia, które mają chronić pieniądze i samą możliwość dojścia do własności lokalu.
Najważniejsze jest to, że sama obecność takiego postanowienia w umowie nie zamyka kupującemu drogi do ochrony. Nabywca nadal może powołać się na nieważność mniej korzystnego zapisu. Jeżeli ustawa przewiduje w tym miejscu konkretne rozwiązanie, to ono „wchodzi” do umowy zamiast nieważnego postanowienia. W praktyce więc nie liczy się tylko to, co wpisał deweloper, ale też to, co wprost gwarantuje ustawa.
Jeżeli natomiast problem dotyczy braku obowiązkowych elementów umowy, ustawa daje nabywcy również prawo odstąpienia. Art. 43 przewiduje takie uprawnienie m.in. wtedy, gdy umowa nie zawiera wymaganych elementów, gdy informacje w umowie są niezgodne z prospektem albo gdy deweloper nie przeniesie prawa w terminie wynikającym z umowy.
Dla Ciebie najważniejsze jest to:
deweloper nie może umową obniżyć poziomu ochrony, który daje Ci ustawa. Jeśli jakiś zapis wygląda na jednostronny, wydłuża terminy tylko dla dewelopera, ogranicza Twoje uprawnienia albo osłabia ustawowe zabezpieczenia, warto to sprawdzić przed podpisaniem.
Przy zakupie mieszkania nie chodzi tylko o cenę i termin odbioru. Chodzi też o to, czy umowa naprawdę chroni Twoje pieniądze i Twoje prawa. UOKiK przypomina, że praktyki przedsiębiorców naruszające zbiorowe interesy konsumentów mogą prowadzić do postępowań, nakazu zaniechania praktyki i kar pieniężnych, a w marcu 2026 r. urząd informował o zarzutach wobec deweloperów wywierających presję na nabywców po zawarciu umów.
Jeśli chcesz spokojnie sprawdzić swoją umowę deweloperską przed podpisaniem albo ocenić, czy któryś zapis ogranicza Twoje prawa — zapraszam na konsultację. Czasem jeden pozornie „techniczny” punkt w umowie ma duże znaczenie dla bezpieczeństwa całej transakcji.
Spokojnie przeanalizuję dokumenty, terminy i możliwe dalsze kroki.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
