Czy do sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda małżonka?

Pytanie

To ważne pytanie. Wiele osób zakłada, że skoro mieszkanie jest wpisane tylko na jednego małżonka, to może je sprzedać samodzielnie. Problem w tym, że przy sprzedaży nieruchomości nie zawsze decyduje tylko to, co widać w księdze wieczystej. Często najważniejsze jest to, czy mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, czy do majątku osobistego jednego z nich

Odpowiedź:

Najczęściej tak — zgoda małżonka jest potrzebna, jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego.
Jeżeli między małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa, to sprzedaż nieruchomości wymaga zgody drugiego małżonka. Tak wynika wprost z art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Inaczej wygląda sytuacja wtedy, gdy mieszkanie stanowi majątek osobisty jednego z małżonków, na przykład zostało kupione przed ślubem albo zostało nabyte przez dziedziczenie lub darowiznę. Wtedy co do zasady zgoda drugiego małżonka nie jest potrzebna.

1. Kiedy zgoda małżonka jest potrzebna?

Z chwilą zawarcia małżeństwa co do zasady powstaje wspólność majątkowa. Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. To oznacza, że mieszkanie kupione po ślubie bardzo często wchodzi do majątku wspólnego, nawet jeżeli formalnie w dokumentach występuje tylko jeden małżonek. A skoro tak, to jego sprzedaż wymaga zgody drugiego małżonka.

Dla Ciebie najważniejsze jest to:
jeżeli mieszkanie jest wspólne, jedna osoba nie powinna sprzedawać go sama. Przepis mówi wprost, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prowadzącej do zbycia nieruchomości.

2. Kiedy zgoda małżonka nie jest potrzebna?

Zgoda małżonka zwykle nie jest potrzebna wtedy, gdy mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków. Do majątku osobistego należą między innymi rzeczy nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, czyli najczęściej przed ślubem, a także rzeczy nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej.

W praktyce oznacza to, że zgoda drugiego małżonka co do zasady nie będzie potrzebna, gdy sprzedawane jest mieszkanie:

kupione przed ślubem,
odziedziczone przez jednego małżonka,
otrzymane przez jednego małżonka w darowiźnie, jeśli darowizna nie została skierowana do majątku wspólnego.

3. Co jeśli ktoś sprzeda mieszkanie bez wymaganej zgody?

Tu trzeba uważać.
Kodeks nie mówi, że taka umowa zawsze od razu jest skuteczna. Przeciwnie — ważność umowy zawartej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody zależy od jej późniejszego potwierdzenia przez drugiego małżonka. Druga strona może nawet wyznaczyć termin na potwierdzenie. Jeżeli termin minie bezskutecznie, druga strona staje się wolna.

To ważne także dla kupującego.
Jeżeli sprzedający nie uporządkuje wcześniej kwestii małżeńskich i majątkowych, może dojść do opóźnień, sporów albo do tego, że transakcja po prostu nie dojdzie do skutku. A jeżeli małżonek odmawia zgody albo kontakt z nim jest bardzo utrudniony, ustawa przewiduje możliwość zwrócenia się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Co to wygląda w praktyce

Dla sprzedającego najważniejsze jest nie tylko to, kto widnieje w dokumentach, ale też z jakiego majątku pochodzi mieszkanie.
Właśnie dlatego przed sprzedażą warto sprawdzić podstawę nabycia nieruchomości, ustrój majątkowy małżonków i dokumenty, które to potwierdzają. To często pozwala uniknąć stresu tuż przed podpisaniem aktu notarialnego. Wniosek ten wynika z zestawienia zasad wspólności ustawowej, majątku osobistego i obowiązku uzyskania zgody przy sprzedaży nieruchomości.

Podsumowanie:

Nie w każdej sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda małżonka.
Ale bardzo często jest ona konieczna, gdy nieruchomość należy do majątku wspólnego. Jeżeli mieszkanie stanowi majątek osobisty jednego z małżonków, sytuacja wygląda inaczej. Problem w tym, że te granice nie zawsze są oczywiste na pierwszy rzut oka. Dlatego przed sprzedażą warto spokojnie sprawdzić dokumenty i ustalić, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz sytuacja majątkowa małżonków.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie ustalić, czy w Twojej sytuacji lepszy będzie zadatek czy zaliczka, warto przeanalizować to jeszcze przed podpisaniem umowy. Przy nieruchomościach jeden zapis potrafi potem oszczędzić dużo stresu.