Czy działalność gospodarcza utrudnia kredyt hipoteczny?

Pytanie

Czy prowadzenie działalności gospodarczej utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego?

Odpowiedź:

Nie sama działalność gospodarcza jest problemem.
Z oficjalnych zasad wynika, że bank nie powinien oceniać wniosku wyłącznie przez pryzmat nazwy źródła dochodu. Dla banku najważniejsze jest to, czy kredytobiorca będzie w stanie spłacać kredyt wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Prawo bankowe wprost stanowi, że bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej, a ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, by przed zawarciem umowy taka ocena została przeprowadzona i była pozytywna.

W praktyce oznacza to, że działalność gospodarcza nie przekreśla kredytu hipotecznego, ale zwykle wymaga dokładniejszego pokazania dochodów, ich stabilności i dokumentów. To jest wniosek wynikający z tego, że KNF każe bankom patrzeć na dochody w całym okresie spłaty zobowiązania, a przy dochodach nieregularnych brać pod uwagę indywidualnie ich poziom, stabilność i czasem także cykliczność.

1. Dochód z firmy sam w sobie nie wyklucza kredytu

Rekomendacja S KNF mówi wprost, że podstawowym źródłem spłaty kredytu powinny być dochody kredytobiorcy, w tym z prowadzonej działalności gospodarczej. To bardzo ważne, bo pokazuje, że dochód z firmy jest przez nadzór traktowany jako normalne źródło spłaty, a nie coś z góry gorszego. Jednocześnie KNF zaznacza, że sama hipoteka nie może zastępować realnego źródła dochodu.

2. Liczy się stabilność dochodu, nie tylko jego wysokość

KNF wskazuje, że bank powinien brać pod uwagę zdolność kredytobiorcy do uzyskiwania dochodów w całym okresie trwania umowy. Dodatkowo przy dochodach nieregularnych bank powinien indywidualnie ocenić ich poziom, stabilność i w niektórych przypadkach także cykliczność. To oznacza, że przy działalności gospodarczej znaczenie ma nie tylko to, ile firma zarabia dziś, ale też czy dochód wygląda na powtarzalny i możliwy do utrzymania.

3. Dokumenty i historia finansowa nadal mają duże znaczenie

Ustawa o kredycie hipotecznym stanowi, że ocena zdolności kredytowej jest dokonywana na podstawie informacji od konsumenta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytodawcy, a konsument ma obowiązek przedstawić na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do tej oceny. Z kolei UOKiK wyjaśnia, że kredytodawca może żądać dokumentów potwierdzających oświadczenia, np. o zarobkach, i korzysta też z informacji z baz danych. Dodatkowo UOKiK przypomina, że ocena wiarygodności opiera się m.in. na historii spłat, obecnym zadłużeniu, liczbie i rodzaju zobowiązań oraz liczbie zapytań kredytowych.

Co to oznacza w praktyce

Dla Ciebie najważniejsze jest to, że działalność gospodarcza nie utrudnia kredytu automatycznie. Utrudnienie pojawia się dopiero wtedy, gdy dochód z firmy jest niestabilny, trudny do wykazania albo obciążony innymi zobowiązaniami. To jest uczciwy wniosek z oficjalnych zasad: bank ma oceniać zdolność do regularnej spłaty, a nie tylko sam fakt prowadzenia firmy.

Problem w tym, że wiele osób prowadzących działalność patrzy tylko na przychód. Tymczasem z punktu widzenia banku liczy się szerszy obraz: dokumenty, baza danych, historia kredytowa, obecne zadłużenie i przewidywalność dochodów. Dlatego dwie firmy z podobnym obrotem mogą zostać ocenione inaczej. To jest już wniosek praktyczny oparty na tym, jak przepisy i rekomendacje opisują proces oceny.

Podsumowanie:

To ważne pytanie, bo wokół działalności gospodarczej narosło sporo mitów. Z oficjalnych źródeł nie wynika zasada: „masz firmę, więc masz gorzej”. Wynika coś bardziej precyzyjnego: bank musi sprawdzić, czy dochody z działalności są realne, udokumentowane i na tyle stabilne, żeby pozwalały bezpiecznie spłacać kredyt hipoteczny.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie ocenić swoją sytuację przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto najpierw uporządkować dochody z działalności, dokumenty i obecne zobowiązania. Dzięki temu łatwiej ocenić, gdzie naprawdę jest ryzyko i jak przygotować się do rozmowy z bankiem.