Nie. Sama hipoteka nie przekreśla sprzedaży nieruchomości.
Hipoteka jest prawem, które obciąża nieruchomość w celu zabezpieczenia wierzytelności, a sprzedaż nieruchomości co do zasady odbywa się w formie aktu notarialnego. Z tego wynika, że sam wpis hipoteki nie zamyka drogi do sprzedaży, ale wymaga dobrego przygotowania: sprawdzenia księgi wieczystej, ustalenia sposobu spłaty zadłużenia i doprowadzenia do wykreślenia hipoteki po spłacie.
Najpierw warto spokojnie oddzielić dwie rzeczy.
Sprzedaż nieruchomości to jedno, a obciążenie nieruchomości hipoteką to drugie. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność i jest ujawniana w księdze wieczystej. Księga wieczysta korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, dlatego wpisy trzeba potraktować bardzo serio.
To oznacza, że przy sprzedaży nie chodzi o to, czy „da się sprzedać”, tylko czy da się to zrobić bez chaosu i bez niedomówień. Kupujący powinien wiedzieć, jaka hipoteka widnieje w dziale IV księgi wieczystej, a sprzedający powinien mieć uporządkowane dokumenty związane z jej spłatą i wykreśleniem. Informacje z księgi można sprawdzić online w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, jeżeli zna się pełny numer księgi.
W praktyce największe znaczenie ma to, jak zostanie rozliczona cena sprzedaży.
Skoro hipoteka zabezpiecza wierzytelność, to przy sprzedaży trzeba jasno ustalić, w jaki sposób zadłużenie zostanie spłacone i co będzie podstawą do późniejszego wykreślenia hipoteki z księgi. To właśnie ten etap powinien być dokładnie opisany i bezpiecznie uporządkowany przy transakcji. Jest to praktyczny wniosek z tego, że hipoteka służy zabezpieczeniu wierzytelności, a po wygaśnięciu tej wierzytelności wygasa też sama hipoteka.
Dla klienta najważniejsze jest to:
hipoteka nie oznacza końca sprzedaży, tylko konieczność dobrego planu rozliczenia.
Im wcześniej sprzedający ustali dokumenty i warunki spłaty, tym spokojniej przebiega cała transakcja. To nie jest przeszkoda nie do przejścia. To jest po prostu element, który trzeba poukładać.
To bardzo ważny moment.
Przepisy mówią, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje wygaśnięcie hipoteki. Ale w praktyce, żeby księga wieczysta była „czysta”, trzeba jeszcze doprowadzić do wykreślenia wpisu w dziale IV. Do tego służy m.in. formularz KW-WPIS, udostępniany przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Oficjalne informacje sądowe wskazują też, że przy wykreśleniu hipoteki bankowej potrzebna jest podstawa wykreślenia, np. zgoda banku na wykreślenie hipoteki, złożona w odpowiedniej formie.
I tu właśnie wiele osób się myli.
Nie wystarczy powiedzieć: „kredyt został spłacony”. Trzeba jeszcze zadbać o to, żeby stan księgi wieczystej odzwierciedlał rzeczywistą sytuację. A ponieważ księga wieczysta ma duże znaczenie dowodowe i korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, ten etap warto dopiąć do końca.
Jeżeli chcesz sprzedać nieruchomość z hipoteką, najważniejsze są trzy rzeczy:
Sama hipoteka nie przekreśla sprzedaży.
Przekreślić spokój może dopiero brak przygotowania, niejasne dokumenty albo odkładanie tematu na ostatnią chwilę.
To ważne pytanie, bo wiele osób widząc wpis hipoteki w księdze wieczystej od razu zakłada, że sprzedaż będzie niemożliwa. Tymczasem nie o to chodzi. Hipoteka nie zamyka drogi do transakcji. Ona po prostu wymaga większej uważności i dobrze ułożonego procesu.
Jeżeli dokumenty są uporządkowane, a sposób spłaty i wykreślenia hipoteki jest jasno ustalony, sprzedaż może przebiec spokojnie i bez zbędnego stresu.
Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
