Tak, można. Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje kredyt przeznaczony na sfinansowanie nabycia nieruchomości mieszkalnej, a konsument w celu zawarcia takiej umowy składa wniosek do kredytodawcy. Jednocześnie przed podpisaniem umowy kredytu bank musi ocenić zdolność kredytową na podstawie informacji od klienta, danych z baz i dokumentów, których może zażądać.
Przy zakupie od dewelopera dochodzi jednak drugi ważny pakiet zasad: ochrona wpłat nabywcy, prospekt informacyjny, umowa deweloperska w formie aktu notarialnego i szczególne reguły dotyczące umowy rezerwacyjnej. Czyli sam kredyt jest możliwy, ale transakcja ma więcej etapów i więcej dokumentów niż zwykły zakup z rynku wtórnego.
Ustawa o kredycie hipotecznym obejmuje kredyt zabezpieczony hipoteką albo przeznaczony na sfinansowanie nabycia nieruchomości mieszkalnej. To oznacza, że prawnie nie ma przeszkody, aby finansować kredytem hipotecznym zakup mieszkania od dewelopera. Warunek jest jeden: bank musi pozytywnie ocenić zdolność kredytową, bo umowa kredytu może zostać zawarta tylko wtedy, gdy wynik tej oceny wskazuje, że klient będzie w stanie spłacić kredyt wraz z odsetkami.
W praktyce bank może też wymagać wyceny nieruchomości. Jeżeli tego wymaga, wycena ma spełniać wymogi ustawowe, a dokonuje jej rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między bankiem i konsumentem.
Nowa ustawa deweloperska wymaga, żeby deweloper zapewnił nabywcy otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także opłacał składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia.
To nie jest drobiazg. Środki DFG są przeznaczone na zwrot wpłat nabywców m.in. w określonych przypadkach związanych z upadłością dewelopera, odstąpieniem od umowy przez nabywcę w ustawowych sytuacjach czy spełnieniem warunku gwarancji wobec banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny i doręczyć go wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej albo jeszcze wcześniej — przed umową rezerwacyjną. Prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy. Dodatkowo na żądanie osoby zainteresowanej deweloper musi umożliwić zapoznanie się m.in. z aktualnym stanem księgi wieczystej, pozwoleniem na budowę i sprawozdaniami finansowymi.
Sama umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Ustawa wymaga też, aby zawierała m.in. cenę, informacje o stanie prawnym nieruchomości, powierzchni i układzie lokalu, termin przeniesienia praw, zasady wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Taka umowa stanowi też podstawę wpisu roszczeń nabywcy do księgi wieczystej.
Ustawa wprost przewiduje, że umowa deweloperska może być poprzedzona umową rezerwacyjną. Taka umowa ma służyć czasowemu wyłączeniu lokalu z oferty sprzedaży. Jeżeli rezerwujący ubiega się o kredyt, czas trwania rezerwacji powinien uwzględniać okres potrzebny do uzyskania decyzji kredytowej albo przyrzeczenia udzielenia kredytu.
To ważne pytanie, bo wiele osób boi się „zamrożenia” pieniędzy. Ustawa ogranicza opłatę rezerwacyjną do maksymalnie 1% ceny lokalu lub domu z prospektu informacyjnego. Co więcej, opłata rezerwacyjna podlega niezwłocznemu zwrotowi, jeżeli klient nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, że przy zakupie mieszkania od dewelopera na kredyt trzeba patrzeć równocześnie na dwa porządki: warunki kredytu i warunki umowy deweloperskiej. Samo pytanie „czy bank da kredyt?” to za mało. Równie ważne jest to, czy dokumenty od dewelopera są kompletne, czy prospekt się zgadza, jak wygląda rachunek powierniczy, jaki jest termin przeniesienia własności i czy umowa rezerwacyjna nie jest ustawiona zbyt krótko wobec czasu potrzebnego na decyzję kredytową. To jest praktyczny wniosek z przepisów, które regulują oba etapy osobno.
Najczęstszy błąd polega na założeniu, że skoro lokal jest „od dewelopera”, to wszystko jest już bezpieczne samo z siebie. Ustawa rzeczywiście daje mocniejsze zabezpieczenia, ale nadal trzeba sprawdzić treść prospektu, stan prawny nieruchomości, zapisy umowy deweloperskiej i harmonogram płatności. Sama ochrona ustawowa nie zastępuje uważnej analizy dokumentów.
Tak, mieszkanie od dewelopera można kupić na kredyt hipoteczny, ale taka transakcja wymaga połączenia dwóch procedur — kredytowej i deweloperskiej. Bank bada zdolność kredytową i może wymagać wyceny, a deweloper musi działać w ramach ustawy deweloperskiej, z rachunkiem powierniczym, prospektem, odpowiednią treścią umowy i ochroną wpłat nabywcy. Dlatego przy takim zakupie liczy się nie tylko wysokość raty, ale też jakość całej dokumentacji.
Jeśli chcesz spokojnie przeanalizować zakup mieszkania od dewelopera na kredyt hipoteczny, warto sprawdzić równocześnie projekt umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, zasady rezerwacji i warunki kredytu. Właśnie na styku tych dokumentów najczęściej pojawia się realne ryzyko.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
