Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Pytanie

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Odpowiedź:

Tak, ale nie w każdej sytuacji. Przy umowie deweloperskiej nie działa zasada: „rozmyśliłem się, więc rezygnuję”. Ustawa wskazuje zamknięty katalog przypadków, kiedy nabywca może odstąpić od umowy. Chodzi głównie o braki w treści umowy, niezgodność umowy z prospektem, problemy z doręczeniem prospektu i jego zmian, niezgodność danych ze stanem faktycznym lub prawnym, brak wymaganych informacji w prospekcie, opóźnienie w przeniesieniu własności, problemy z rachunkiem powierniczym, brak zgody wierzyciela hipotecznego, wadę istotną albo sytuację upadłości dewelopera.

1. Najpierw sprawdź dokumenty, nie emocje

To ważne pytanie, bo sama zmiana planów zwykle nie wystarcza. Najpierw trzeba porównać umowę z prospektem informacyjnym i załącznikami oraz sprawdzić, czy deweloper w ogóle doręczył prospekt przed zawarciem umowy, bezpłatnie i na trwałym nośniku. Ustawa wymaga też, aby zmiany prospektu były doręczane w odpowiedniej formie i z wyprzedzeniem pozwalającym zapoznać się z nimi przed podpisaniem umowy.

2. Terminy naprawdę mają znaczenie

Przy brakach umowy, niezgodności z prospektem, błędach w prospekcie albo nieprawidłowym doręczeniu prospektu nabywca ma co do zasady 30 dni od dnia zawarcia umowy. Jeżeli problem polega na tym, że deweloper nie przeniósł własności w terminie, nabywca musi najpierw wyznaczyć dodatkowe 120 dni. Przy braku zgody wierzyciela hipotecznego ustawa przewiduje 60 dni od zawarcia umowy.

Po skutecznym odstąpieniu umowa jest traktowana jak niezawarta, nabywca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem, a deweloper powinien zwrócić środki wypłacone mu przez bank w terminie 30 dni od otrzymania oświadczenia. Trzeba jednak pamiętać o formie: oświadczenie nabywcy o odstąpieniu musi być złożone na piśmie z podpisami notarialnie poświadczonymi i zawierać zgodę na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej.

3. Deweloper też może odstąpić, ale nie kiedy chce

To nie jest tak, że deweloper może wpisać do wzoru umowy dowolne powody rezygnacji. Ustawa przewiduje po jego stronie zasadniczo dwa przypadki: po pierwsze, gdy nabywca nie zapłaci ceny w terminie, mimo pisemnego wezwania i dodatkowych 30 dni na zapłatę; po drugie, gdy nabywca nie stawi się na odbiór albo do podpisania aktu przenoszącego własność mimo dwukrotnego pisemnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni. Jeżeli brak zapłaty albo niestawiennictwo wynika z siły wyższej, deweloper nie ma prawa odstąpienia. Mniej korzystne dla nabywcy postanowienia umowy są nieważne.

Podsumowanie:

Dla Ciebie najważniejsze jest to: przy umowie deweloperskiej nie wystarczy samo przekonanie, że „coś jest nie tak”. Trzeba jeszcze sprawdzić, czy dana sytuacja naprawdę mieści się w ustawie, czy termin jeszcze biegnie i czy oświadczenie zostanie złożone w prawidłowej formie. W praktyce wiele problemów nie wynika z braku racji, tylko z tego, że ktoś reaguje za późno albo opiera się wyłącznie na tym, co mówi deweloper.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie sprawdzić swoją umowę deweloperską, prospekt informacyjny albo termin do odstąpienia, zapraszam na konsultację. Przeanalizujemy dokumenty krok po kroku i ocenimy, czy masz realną podstawę do działania.