Czy można sprzedać nieruchomość, gdy cena sprzedaży nie wystarczy na pełną spłatę zobowiązań?

Pytanie

Czy da się sprzedać mieszkanie lub dom, jeśli cena uzyskana od kupującego nie pokryje całego kredytu hipotecznego albo innych zobowiązań związanych z nieruchomością?

Odpowiedź:

Tak, sama sprzedaż może być możliwa, ale wymaga wcześniejszego ułożenia rozliczenia z wierzycielem.
Najczęściej chodzi o bank hipoteczny. Problem polega na tym, że hipoteka co do zasady wygasa dopiero wtedy, gdy wygasa zabezpieczona nią wierzytelność. To oznacza, że jeśli cena sprzedaży nie spłaci całego długu, nie wystarczy samo podpisanie aktu notarialnego — trzeba jeszcze rozwiązać kwestię brakującej kwoty i warunków zwolnienia nieruchomości spod hipoteki.

W praktyce to nie jest sytuacja bez wyjścia. Trzeba jednak działać przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, a nie dopiero przy notariuszu. Często potrzebne są: aktualne saldo zadłużenia, warunki banku dotyczące wcześniejszej spłaty, zgoda lub promesa dotycząca wykreślenia hipoteki oraz plan, z czego zostanie pokryta brakująca część długu.

1. Sama sprzedaż to za mało, jeśli po transakcji ma zostać część długu

Dla klienta najważniejsze jest to: sprzedaż nieruchomości nie kasuje automatycznie zobowiązania.
Jeżeli po otrzymaniu ceny nadal zostaje niespłacona część kredytu, dług osobisty wobec banku nadal istnieje. Z punktu widzenia hipoteki kluczowe jest wygaśnięcie wierzytelności, a nie samo przeniesienie własności na kupującego.

To właśnie dlatego przy takiej sprzedaży trzeba wcześniej ustalić z bankiem, na jakich warunkach wyda dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki albo zgodzi się na inny model rozliczenia. W praktyce kupujący zwykle oczekuje jasnego planu: ile idzie do banku, ile do sprzedającego i kiedy nieruchomość będzie wolna od obciążeń.

2. Gdy ceny nie wystarcza, są zwykle trzy realne scenariusze

A. Sprzedający dopłaca brakującą kwotę z własnych środków

To najprostszy model. Część ceny od kupującego trafia do banku, a sprzedający dopłaca brakującą różnicę. Dopiero pełna spłata pozwala zamknąć temat hipoteki i przejść do wykreślenia wpisu z księgi wieczystej. Formularz do wpisów i wykreśleń w księdze wieczystej to KW-WPIS, a od wykreślenia jednej hipoteki pobierana jest opłata 100 zł.

B. Kredytobiorca korzysta z pomocy z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców

To ważny punkt, o którym wielu klientów nie wie. Ministerstwo Finansów wskazuje wprost, że z FWK może skorzystać także osoba, która sprzedała lub planuje sprzedać kredytowaną nieruchomość, ale kwota uzyskana ze sprzedaży nie wystarczy na pełną spłatę kredytu. W takim przypadku można ubiegać się o zwrotną pożyczkę na spłatę pozostałej części zadłużenia do 120 tys. zł. Wniosek składa się w banku, a przy pożyczce na spłatę zadłużenia umowę sprzedaży trzeba dostarczyć do banku w ciągu 14 dni od sprzedaży; wcześniej można też uzyskać promesę.

C. Przejęcie długu przez inną osobę

Kodeks cywilny dopuszcza przejęcie długu, czyli wejście osoby trzeciej na miejsce dłużnika, ale to wymaga odpowiedniej zgody w trybie przewidzianym w art. 519 KC. W praktyce przy kredycie hipotecznym oznacza to, że bez udziału i akceptacji wierzyciela taki wariant zwykle nie działa automatycznie.

3. Co trzeba sprawdzić, zanim nieruchomość trafi do sprzedaży

Po pierwsze: dokładne saldo zadłużenia

Nie chodzi tylko o „ile zostało kredytu”, ale o to, ile trzeba zapłacić na konkretny dzień, żeby bank rozliczył zobowiązanie. Czasem dochodzą odsetki, prowizje albo inne koszty związane z wcześniejszą spłatą. Jednocześnie przy kredytach hipotecznych objętych ustawą z 23 marca 2017 r. wcześniejsza spłata może dawać podstawę do żądania zwrotu części kosztów kredytu, co czasem pomaga zmniejszyć końcowy ciężar rozliczenia.

Po drugie: warunki banku dotyczące zwolnienia hipoteki

Trzeba wiedzieć, czy bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie, czy wymaga dodatkowych dokumentów, jak ma być opisana płatność w akcie i na jaki rachunek ma trafić cena. Samo wykreślenie hipoteki w księdze wieczystej wymaga odpowiedniego wniosku i dokumentu wierzyciela.

Po trzecie: czy oprócz hipoteki są inne zobowiązania

Problem nie zawsze kończy się na banku. Mogą istnieć także zaległości wobec wspólnoty, spółdzielni, urzędu skarbowego albo innych wierzycieli. Wtedy sprzedaż trzeba zaplanować szerzej, bo sama cena może być „za krótka” nie tylko na kredyt, ale na cały pakiet obciążeń. To właśnie na tym etapie klient najbardziej potrzebuje spokojnego uporządkowania dokumentów i kolejności spłat. Tu wchodzę już bardziej w praktykę niż w sam przepis — ale właśnie to zwykle decyduje, czy transakcja dojdzie do skutku bez chaosu.

Co to oznacza w praktyce dla sprzedającego?

Jeśli cena sprzedaży nie wystarczy na pełną spłatę długu, to sprzedaż nadal może dojść do skutku, ale trzeba wcześniej ustalić, skąd weźmie się brakująca kwota i na jakich zasadach wierzyciel zwolni nieruchomość spod obciążenia.

To ważne pytanie, bo wielu sprzedających myśli:
„sprzedam mieszkanie i problem sam się rozwiąże”.
Problem w tym, że bank też umie liczyć i bez pełnego planu rozliczenia transakcja może utknąć.

Podsumowanie:

Sprzedaż nieruchomości przy zbyt niskiej cenie sprzedaży nie jest z góry wykluczona.
Nie da się jednak prowadzić jej „na skróty”. Najpierw trzeba ustalić saldo, warunki banku, sposób spłaty brakującej części zadłużenia i dokumenty potrzebne do bezpiecznego aktu notarialnego.

Dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby nie wystawiać nieruchomości na sprzedaż bez sprawdzenia rozliczenia z wierzycielem. To właśnie tutaj najczęściej powstaje chaos, stres i ryzyko, że transakcja rozsypie się tuż przed finałem.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.