Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym możesz zacząć od oglądania ofert, zdjęć i ceny za metr kwadratowy mieszkania. Najważniejsze jest jeszcze, abyś sprawdził trzy rzeczy: 1) jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt to z pewnością najważniejsza będzie tutaj analiza zdolności kredytowej, 2) wybór odpowiedniej nieruchomości i stan prawny, a także faktyczny, 3) potęcjał inwestycyjny, czyli co kupuję, ile muszę zapłacić i ile zyskam w niedalekiej przyszłości. Dzięki temu, nie tylko będziesz wiedział co kupujesz, ale jak będzie wyglądała przyszłość Twojej nieruchomości.
Na rynku wtórnym kupujesz lokal mieszkalny, który już istnieje i ma swoją historię. Nie powinieneś zaczynać od „najpierw rezerwuję, a potem sprawdzę”. Zacznij od przygotowania się do zakupu, a jak już masz ten etap za sobą to sprawdzaj wszystko w nieruchomości zanim ją kupisz. Księgi wieczyste, służebności, hipoteka, roszczenia na rzecz osób trzecich, a dopiero później umowa i płatność. Taki porządek zwykle daje więcej spokoju niż szybka decyzja pod wpływem emocji. To co ma być dla Ciebie i tak będzie.
Pierwszy krok to nie mieszkanie, tylko Twoja sytuacja. Jeżeli planujesz kredyt hipoteczny, warto najpierw zebrać oferty i porównać formularze informacyjne, a nie od razu składać wnioski w ciemno. UOKiK przypomina, że formularz informacyjny przy kredycie hipotecznym dostajesz przed zawarciem umowy, znajdziesz tam m.in. całkowitą kwotę kredytu, zasady spłaty, stopę oprocentowania i zasady jej zmiany, a warunki z formularza obowiązują przez 14 dni.
To ważne także dlatego, że dopiero po ustaleniu finansowania wiesz, jakiej ceny realnie szukać. W praktyce spokojny start oznacza: policzyć własne środki, koszty zakupu poza ceną mieszkania i dopiero wtedy oglądać konkretne lokale. Jeżeli finansujesz zakup kredytem, to właśnie na tym etapie najlepiej porównywać oferty, a nie dopiero dzień przed podpisaniem umowy.
Drugi krok to księga wieczysta. Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości pozwala bez logowania przeglądać treść księgi wieczystej. To jest jedno z podstawowych narzędzi przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, bo właśnie tam sprawdzasz właściciela, obciążenia, roszczenia i hipoteki.
Najprościej patrzeć na księgę tak: w dziale II sprawdzasz, kto jest właścicielem, w dziale III, czy są ograniczenia, roszczenia albo prawa osób trzecich, a w dziale IV, czy lokal jest obciążony hipoteką. Jeżeli dane z księgi nie pasują do tego, co pokazuje sprzedający, to jest sygnał, żeby nie iść dalej „na zaufaniu”, tylko wyjaśnić sprawę przed umową.Warto też poprosić sprzedającego o dokumenty, które porządkują stan mieszkania: dokument nabycia lokalu, podstawowe dane lokalu i — gdy lokal będzie sprzedawany — świadectwo charakterystyki energetycznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje wprost, że świadectwo trzeba przekazać nabywcy, gdy lokal jest zbywany na podstawie umowy sprzedaży.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego kończy się umową zawieraną u notariusza. Rządowa usługa podatkowa przypomina wprost, że umowy o zakup mieszkania trzeba podpisać u notariusza, a jeśli umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, to przy PCC nie składasz formularza PCC-3 samodzielnie. Ministerstwo Finansów wyjaśnia też, że notariusze są płatnikami PCC i pobierają ten podatek przy czynnościach dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Tu ważna jest też jedna praktyczna rzecz: przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym obowiązuje zwolnienie z 2% PCC, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna, która nie posiada i nigdy wcześniej nie posiadała takiej nieruchomości ani udziału w niej, z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Jeżeli ten warunek nie jest spełniony, PCC co do zasady wraca.
Po umowie notarialnej zostaje jeszcze spokojne domknięcie spraw praktycznych: przekazanie lokalu, liczników, kluczy i dokumentów. To już nie jest główny ciężar prawa rzeczowego, ale bardzo ważny moment organizacyjny. Im lepiej uporządkujesz te rzeczy przy podpisaniu i wydaniu mieszkania, tym mniej nieporozumień później. Obowiązek przekazania świadectwa energetycznego przy sprzedaży warto domknąć właśnie na tym etapie.
Kupno mieszkania na rynku wtórnym najlepiej zacząć nie od zadatku, tylko od porządku. Najpierw budżet i finansowanie. Potem księga wieczysta i dokumenty. Na końcu umowa notarialna, podatek i przekazanie mieszkania. Taki układ nie brzmi spektakularnie, ale właśnie on najczęściej chroni przed drogimi pomyłkami.
Najbezpieczniej od budżetu i sposobu finansowania, a dopiero potem przejść do sprawdzania konkretnego mieszkania. Przy kredycie hipotecznym formularz informacyjny ma pomóc porównać oferty, a jego warunki obowiązują przez 14 dni.
Tak. Portal Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości pozwala bez logowania przeglądać treść księgi wieczystej.
Przede wszystkim właściciela w dziale II, ograniczenia i roszczenia w dziale III oraz hipoteki w dziale IV. To właśnie te działy najczęściej decydują, czy stan prawny lokalu jest dla kupującego bezpieczny.
Nie zawsze. Dla pierwszego mieszkania lub domu kupowanego na rynku wtórnym obowiązuje zwolnienie z 2% PCC, jeśli spełnione są ustawowe warunki dotyczące wcześniejszego nieposiadania takiej nieruchomości lub udziału, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia.
Jeżeli umowę zawierasz u notariusza, co przy zakupie mieszkania jest wymagane, to PCC pobiera notariusz i wtedy nie składasz samodzielnie formularza PCC-3.
Tak. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że przy sprzedaży lokalu świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba przekazać nabywcy.
Jeżeli chcesz spokojnie przejść przez zakup mieszkania na rynku wtórnym, kupujesz dla sibie lub pod inwestycję na wynajem i nie wiesz jak zacząć, sprawdzić stan prawny, co kupić, aby nie stracić – skontaktuj się ze mną.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
