Przy sprzedaży mieszkania wiele osób zaczyna od zdjęć i ceny. To zrozumiałe. Problem w tym, że kupujący bardzo szybko schodzi z poziomu „ładne czy nieładne” na poziom: czy dokumenty są gotowe, czy stan prawny jest jasny i czy cena ma sens. Dlatego dobre przygotowanie do sprzedaży to nie tylko estetyka, ale też porządek w papierach i w liczbach.
Najprościej ułożyć to w trzech krokach: najpierw dokumenty i stan prawny, potem cena i rozliczenia, a na końcu samo mieszkanie i sposób pokazania go kupującym. Taki porządek zwykle skraca drogę do bezpiecznej transakcji i ogranicza liczbę pytań na ostatniej prostej.
Na początku sprawdź księgę wieczystą. Rządowa usługa pozwala przejrzeć treść księgi online, jeśli znasz jej numer. To właśnie tam kupujący i tak będzie patrzył, więc warto wcześniej upewnić się, czy właściciel, adres, numer lokalu, udział w nieruchomości wspólnej i ewentualne obciążenia zgadzają się z rzeczywistością. Dobrze też mieć pod ręką dokument, z którego wynika Twoje prawo do lokalu.
Drugą ważną rzeczą jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że dla istniejącego lokalu sporządza się je wtedy, gdy lokal ma być przedmiotem sprzedaży lub najmu. Co więcej, świadectwo jest ważne 10 lat, ale traci ważność wcześniej, jeśli po robotach budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna lokalu.
Jeżeli masz już świadectwo i publikujesz ogłoszenie, ustawa wymaga podania w reklamie wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową z tego dokumentu. W praktyce dobrze więc przygotować świadectwo jeszcze przed wystawieniem oferty, a osobę, która je sporządziła, można sprawdzić w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.
Cena z ogłoszenia nie powinna brać się tylko z „tego, co chcę dostać”. Warto porównać ją z danymi transakcyjnymi. Rejestr Cen Nieruchomości to publiczny rejestr zawierający dane o transakcjach w obrocie nieruchomościami określone na podstawie aktów notarialnych. To lepszy punkt odniesienia niż same ceny ofertowe, które często pokazują oczekiwania sprzedających, a nie rzeczywiste poziomy sprzedaży.Przed wystawieniem mieszkania dobrze też wiedzieć, jak wygląda Twoja sytuacja podatkowa. Z oficjalnych informacji Ministerstwa Finansów wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości po upływie 5 lat, liczonych od końca roku nabycia, nie jest opodatkowane PIT i wtedy nie składa się zeznania. Jeżeli sprzedajesz wcześniej, co do zasady trzeba już tę kwestię policzyć i rozliczyć.
To jest ważne praktycznie: zanim wpiszesz cenę do ogłoszenia, dobrze wiedzieć nie tylko „za ile chcę sprzedać”, ale też „ile realnie zostanie po sprzedaży”. Taki porządek chroni przed sytuacją, w której mieszkanie jest dobrze wystawione, ale źle policzone.
Dopiero po uporządkowaniu dokumentów i ceny ma sens dopracować samo mieszkanie. Tu zwykle najlepiej działa prosty porządek: usunąć nadmiar rzeczy, naprawić drobne usterki, przygotować lokal do zdjęć i pokazań tak, żeby kupujący widział przestrzeń, a nie codzienny chaos. To nie jest wymóg ustawy, ale bardzo praktyczny etap sprzedaży.
Warto też uporządkować rozliczenia związane z lokalem. Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciel uczestniczy w kosztach zarządu nieruchomością wspólną i uiszcza zaliczki na pokrycie tych kosztów, a przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych similarly przewidują obowiązek pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu oraz nieruchomości. Dlatego przed sprzedażą dobrze mieć przygotowane aktualne informacje o opłatach, rozliczeniach i ewentualnych zaległościach, bo kupujący często o to pyta jeszcze przed umową.
W praktyce dobrze mieć też gotowe: ostatnie rachunki, informację o wysokości czynszu i opłat, stan liczników oraz prosty plan wydania mieszkania po sprzedaży. Im mniej niedomówień na tym etapie, tym spokojniejsza końcówka transakcji.
Jeżeli mieszkanie jest zajęte albo zadłużone, nie chodzi o to, żeby od razu z niego rezygnować. Chodzi o to, żeby dobrze nazwać problem przed zakupem. Najpierw ustalasz, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie. Potem sprawdzasz, czy ta podstawa rzeczywiście działa po sprzedaży. Na końcu porządkujesz wszystkie zaległości i rozliczenia w dokumentach, a nie w obietnicach. To właśnie ten porządek najczęściej chroni kupującego przed najdroższym błędem: kupieniem mieszkania, którego nie da się spokojnie objąć.
Tak, dla istniejącego lokalu świadectwo sporządza się wtedy, gdy lokal ma być przedmiotem sprzedaży lub najmu.
Co do zasady 10 lat od dnia sporządzenia, ale może stracić ważność wcześniej, jeśli po robotach budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna lokalu.
Tak. Jeżeli dla lokalu sporządzono świadectwo, w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu podaje się wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową.
Treść księgi można sprawdzić online, jeśli znasz jej numer. Warto upewnić się, czy dane właściciela i ewentualne wpisy zgadzają się z rzeczywistością.
Dobrym punktem odniesienia są dane transakcyjne. Rejestr Cen Nieruchomości jest publicznym rejestrem zawierającym dane o transakcjach wynikających z aktów notarialnych.
Tak. Ministerstwo Finansów wskazuje, że po upływie 5 lat od końca roku nabycia sprzedaż nie jest opodatkowana PIT i nie składa się zeznania. Przy wcześniejszej sprzedaży trzeba już to rozliczyć.
Jeżeli chcesz spokojnie przygotować mieszkanie do sprzedaży, warto zacząć od dokumentów i ceny, a dopiero potem od ogłoszenia. Sprawdź, jak mogę Ci pomóc.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
