Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, warto najpierw uporządkować jego stan prawny. W praktyce najważniejsze jest sprawdzenie, czy treść księgi wieczystej zgadza się z rzeczywistością, czy sprzedający ma pełne prawo do rozporządzania lokalem, czy potrzebna jest zgoda drugiego małżonka albo współwłaściciela, oraz czy przygotowane są dokumenty potrzebne do aktu notarialnego. To ważne także dlatego, że księgi wieczyste prowadzi się właśnie po to, by ustalić stan prawny nieruchomości, są jawne, a umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Sprzedaż mieszkania nie zaczyna się więc od ogłoszenia. Z punktu widzenia prawa zaczyna się od odpowiedzi na proste pytanie: czy stan prawny lokalu jest czysty, jasny i gotowy do pokazania kupującemu oraz notariuszowi? Jeżeli nie, to lepiej uporządkować to wcześniej niż tłumaczyć się w ostatnim tygodniu przed podpisaniem umowy.
Pierwszy krok to sprawdzenie, kto jest wpisany jako właściciel, czy w księdze są wpisane prawa osób trzecich, ostrzeżenia, roszczenia albo hipoteki, oraz czy nie ma rozbieżności między dokumentami a wpisami. Ustawa mówi wprost, że księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wzmianką ujawnioną w księdze. Dodatkowo działa domniemanie, że prawo ujawnione w księdze jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.
To oznacza, że przed sprzedażą warto zajrzeć przede wszystkim do działu II, III i IV księgi wieczystej. Dział II pokazuje właściciela, dział III może ujawniać ograniczenia, roszczenia albo prawa osób trzecich, a dział IV dotyczy hipotek. Portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości pozwala przeglądać treść księgi online, a także pobrać odpis, wyciąg albo zaświadczenie.
Jeżeli sprzedajesz lokal stanowiący odrębną własność, pamiętaj też, że razem z mieszkaniem sprzedajesz udział w nieruchomości wspólnej. To nie jest „dodatek”, tylko część prawa związanego z lokalem.
Bo kupujący nie kupuje tylko ścian. Kupuje prawo. A jeżeli sprzedawana rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej albo istnieje ograniczenie w rozporządzaniu nią, może to oznaczać wadę prawną w rozumieniu Kodeksu cywilnego.
Drugi krok to ustalenie, czy możesz sprzedać mieszkanie samodzielnie. Jeżeli lokal należy do kilku współwłaścicieli, co do zasady wszyscy muszą brać udział w sprzedaży. Jeżeli mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prowadzącej do zbycia nieruchomości. Jeżeli dla ważności czynności wymagana jest forma szczególna, zgoda tej osoby powinna być wyrażona w tej samej formie. Przy sprzedaży nieruchomości oznacza to w praktyce formę aktu notarialnego.
Na tym etapie warto też przygotować dokument, z którego wynika Twoje prawo do lokalu, i sprawdzić, czy dane w tym dokumencie zgadzają się z księgą wieczystą. Dokładny zestaw dokumentów będzie zależał od tego, w jaki sposób mieszkanie zostało nabyte i jaki jest jego stan prawny. Raz będzie to prosta sytuacja, a raz potrzebne będzie wcześniejsze uporządkowanie wpisów, dokumentów spadkowych, podziału majątku albo pełnomocnictw.
Im wcześniej sprawdzisz, czy nie brakuje podpisu, zgody albo dokumentu, tym mniejsze ryzyko, że kupujący cofnie się na końcu albo zacznie negocjować cenę pod presją czasu.
Przed sprzedażą warto uczciwie i jasno rozpisać to, co ma zostać sprzedane oraz jakie obciążenia istnieją na lokalu. Jeżeli w księdze jest hipoteka, ostrzeżenie, służebność albo inne prawo osoby trzeciej, nie wolno tego bagatelizować. Z punktu widzenia prawa to nie jest drobiazg techniczny, tylko kwestia bezpieczeństwa transakcji. Kodeks cywilny wskazuje, że wada prawna istnieje m.in. wtedy, gdy rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w rozporządzaniu wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu.
Trzeba też pamiętać o świadectwie charakterystyki energetycznej. Oficjalna informacja rządowa wskazuje wprost, że świadectwo trzeba przekazać nabywcy wtedy, gdy lokal jest zbywany na podstawie umowy sprzedaży. To obowiązek, którego nie warto zostawiać na ostatni dzień.
W praktyce przed podpisaniem umowy dobrze jest mieć ustalone jeszcze trzy rzeczy:
po pierwsze — co dokładnie obejmuje sprzedaż,
po drugie — kiedy nastąpi wydanie lokalu,
po trzecie — jak będą rozliczone obciążenia, opłaty i ewentualne zaległości.
To właśnie na tym etapie najczęściej wychodzi, czy sprzedaż jest naprawdę przygotowana, czy tylko „wystawiona”.
Przy sprzedaży mieszkania wiele problemów nie bierze się z samej umowy, tylko z tego, że stan prawny nie został wcześniej spokojnie sprawdzony. Kupujący zwykle chce jasnej odpowiedzi na kilka pytań: kto jest właścicielem, czy lokal jest obciążony, czy ktoś ma do niego prawa, czy potrzebna jest zgoda małżonka i czy dokumenty są gotowe do notariusza. I to są bardzo rozsądne pytania.
Dlatego przygotowanie do sprzedaży od strony prawnej nie polega na „załatwieniu papierów na końcu”. Polega na tym, żeby już na początku wiedzieć, co sprzedajesz, na jakiej podstawie i czy możesz to sprzedać bez ryzyka.
Dobrze przygotowana sprzedaż mieszkania daje spokój obu stronom. Sprzedający wie, że nie zaskoczy go problem z dokumentami, a kupujący widzi, że ma do czynienia z uporządkowaną i bezpieczną transakcją.
To ważne pytanie, bo w nieruchomościach emocje często wyprzedzają formalności. A od strony prawnej najlepiej działa odwrotna kolejność: najpierw porządek, potem decyzja, na końcu podpis.
Jeśli chcesz przygotować sprzedaż mieszkania spokojnie i bez niepotrzebnego ryzyka, warto wcześniej sprawdzić stan prawny lokalu, dokumenty i treść planowanej umowy.
Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
