Najlepiej przygotować się do takiego zakupu nie jak do „okazji”, tylko jak do spokojnego audytu decyzji.
Najpierw trzeba ustalić cel inwestycji, potem policzyć pełny koszt, sprawdzić sposób finansowania, a dopiero na końcu ocenić konkretną nieruchomość i jej dokumenty.
Problem w tym, że wiele osób zaczyna od ogłoszenia. Widzi lokal, dzielnicę, zdjęcia i „potencjał”. Dopiero później pojawiają się pytania o księgę wieczystą, plan miejscowy, koszty kredytu, podatek, remont i realny zysk. Właśnie wtedy najłatwiej wejść w zakup, który wygląda dobrze tylko na początku.
Dla Ciebie najważniejsze jest to: pierwszą nieruchomość inwestycyjną warto kupować dopiero wtedy, gdy umiesz odpowiedzieć na trzy pytania — po co ją kupujesz, ile naprawdę będzie kosztować i co dokładnie kupujesz na papierze.
To jest pierwszy krok, bo jedna nieruchomość może wyglądać dobrze dla jednej osoby, a być kompletnie zła dla innej.
Najpierw ustal:
Dopiero po tym ma sens wybór lokalizacji, metrażu i standardu.
Na tym etapie warto też rozpisać pełny budżet wejścia. Nie tylko cenę zakupu, ale też notariusza, opłaty sądowe, ewentualny PCC, remont, wyposażenie, rezerwę na pustostan i nieprzewidziane wydatki. Ministerstwo Finansów prowadzi osobną sekcję dotyczącą stawek i limitów PCC, więc ten podatek trzeba po prostu uwzględnić w kalkulacji wtedy, gdy dana transakcja mu podlega.
Jeśli planujesz najem prywatny, dobrze już na początku wiedzieć, jak będzie wyglądać podatek od przychodów. Portal podatki.gov.pl wskazuje, że ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Jeśli zakup ma być na kredyt, nie wystarczy sprawdzić, czy bank „da zdolność”.
Komisja Nadzoru Finansowego przypomina, że przy kredycie o zmiennej stopie procentowej bank powinien pokazać symulacje kosztów dla różnych poziomów stopy referencyjnej, między innymi 3%, 5% i 10%, a także dla aktualnego oprocentowania powiększonego o 4 punkty procentowe. To bardzo ważne, bo pozwala zobaczyć nie tylko dzisiejszą ratę, ale też to, co może się stać później.
KNF wyjaśnia też, że przy kredycie ze stałym albo okresowo stałym oprocentowaniem wysokość raty pozostaje niezmienna w ustalonym okresie, a w Polsce minimalna długość tego okresu to 5 lat. Jednocześnie wcześniejsza spłata może wiązać się z opłatą w pierwszych 3 latach od zawarcia umowy, jeśli tak stanowi umowa kredytu.
Dlatego przed zakupem pierwszej nieruchomości inwestycyjnej warto sprawdzić nie tylko:
Przy pierwszej inwestycji dużo bezpieczniejsze jest myślenie:
„czy ta nieruchomość nadal ma sens, jeśli coś pójdzie gorzej niż zakładam?”
niż:
„czy bank jeszcze chce mi pożyczyć trochę więcej?”
To jest moment, w którym inwestor odróżnia dobrą okazję od drogiego problemu.
Portal Elektronicznych Ksiąg Wieczystych pozwala bez logowania przeglądać treść księgi wieczystej, jeśli znasz jej numer, a samo przeglądanie księgi jest bezpłatne. Przez portal można też zamówić odpis, wyciąg albo zaświadczenie.
Przed zakupem warto więc sprawdzić przede wszystkim:
Równie ważne jest otoczenie prawne i planistyczne. Geoportal udostępnia warstwę Planowanie Przestrzenne, a serwis biznes.gov.pl przypomina, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z części tekstowej i graficznej. Dodatkowo każdy ma prawo otrzymać wypis i wyrys z planu miejscowego, bez konieczności uzasadniania wniosku.
To ma ogromne znaczenie szczególnie wtedy, gdy kupujesz:
Bo czasem problemem nie jest sam lokal, tylko to, że plan miejscowy albo stan prawny nie pozwalają zrobić z nim tego, co zakładałeś.
Zanim złożysz ofertę, odpowiedz sobie na te pytania:
Jeśli na dwa lub trzy z tych pytań nie znasz jeszcze odpowiedzi, to zwykle znak, że nie jesteś jeszcze na etapie zakupu — tylko na etapie przygotowania. I to jest w porządku.
Zakup pierwszej nieruchomości inwestycyjnej najlepiej zacząć spokojnie.
Nie od emocji.
Nie od presji.
Nie od „bo to może uciec”.
Najpierw plan.
Potem liczby.
Na końcu dokumenty i decyzja.
Dobra pierwsza inwestycja to nie ta, która wygląda ekscytująco.
Dobra pierwsza inwestycja to ta, która dalej ma sens po sprawdzeniu szczegółów.
Jeśli chcesz spokojnie przeanalizować konkretną nieruchomość przed zakupem, sprawdzić dokumenty, ryzyka i sens inwestycji, możesz umówić konsultację.
Czasem jedna dobra analiza przed podpisaniem czegokolwiek oszczędza bardzo dużo pieniędzy i stresu.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
