Przy takiej sprzedaży najważniejsze jest to, żeby najpierw ustalić formalny status nieruchomości, a dopiero potem ją opisywać i oferować. W praktyce trzeba sprawdzić, czy to rzeczywiście jest nieruchomość rolna, jak jest oznaczona w ewidencji gruntów, co wynika z księgi wieczystej i jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie. To ważne, bo przy gruntach rolnych nie zawsze każdy kupujący może nabyć nieruchomość bez dodatkowych formalności. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej jest rolnik indywidualny, a gdy grunt rolny ma 1 ha lub więcej, kupujący niespełniający tej definicji potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Dla gruntów rolnych poniżej 1 ha zgoda na nabycie co do zasady nie jest wymagana.
Przy „siedlisku” trzeba uważać jeszcze bardziej, bo samo słowo używane w ogłoszeniu nie rozstrzyga sprawy prawnej. W praktyce urzędowej i orzeczniczej siedlisko bywa utożsamiane z zabudową zagrodową, czyli zabudowaniami związanymi z gospodarstwem rolnym. To oznacza, że „dom na wsi” nie zawsze jest traktowany jak zwykła działka budowlana.
Przed wystawieniem oferty warto sprawdzić:
To jest ważne, bo dopiero z tych dokumentów widać, czy grunt ma charakter rolny, jakie ma oznaczenia, czy są obciążenia i jakie jest jego przeznaczenie planistyczne. Sam opis typu „siedlisko” albo „działka z potencjałem” tego nie załatwia.
Tu najwięcej osób wpada w pułapkę. KOWR wskazuje, że nieruchomość rolną o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha może co do zasady nabyć każdy zainteresowany, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Jeżeli jednak grunt rolny ma 1 ha lub więcej, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym, potrzebna jest zgoda KOWR.
Dodatkowo w określonych przypadkach KOWR może wykonywać prawo pierwokupu albo prawo nabycia. Wtedy strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży albo dokonują zawiadomienia, a KOWR ma co do zasady miesiąc na reakcję. To wpływa na czas, bezpieczeństwo i konstrukcję całej transakcji.
Przy siedlisku trzeba bardzo uważać na to, jak opisujesz nieruchomość. Jeżeli w rzeczywistości mamy zabudowę zagrodową na gruncie rolnym, to kupujący może później zderzyć się z innymi zasadami niż przy zwykłej działce budowlanej. Szczególnie ważne jest więc sprawdzenie przeznaczenia terenu w planie miejscowym, a gdy planu nie ma — znaczenia decyzji o warunkach zabudowy.
W niektórych sytuacjach przepisy przewidują wyjątki dla gruntów rolnych zabudowanych do 0,5 ha, ale tylko przy spełnieniu bardzo konkretnych warunków, w tym dotyczących zabudowy i stanu na 30 kwietnia 2016 r. Tego nie warto zakładać „na oko”. To trzeba sprawdzić indywidualnie przed sprzedażą albo przed opisaniem oferty.
Przed publikacją ogłoszenia dobrze mieć przygotowane:
To porządkuje rozmowę z kupującym i zmniejsza ryzyko, że transakcja rozpadnie się dopiero u notariusza. To taki klasyczny moment: lepiej sprawdzić wcześniej niż tłumaczyć się później.
Przy sprzedaży działki rolnej albo siedliska problem zwykle nie zaczyna się od ceny, tylko od statusu nieruchomości. Najpierw trzeba wiedzieć, czy to grunt rolny, jakie są ograniczenia ustawowe, czy wchodzi w grę KOWR i co naprawdę wynika z planu oraz ewidencji. Dopiero wtedy można bezpiecznie przygotować ofertę i rozmawiać z kupującym.
Jeśli chcesz sprzedać siedlisko, omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
