Przed podpisaniem umowy kredytu hipotecznego trzeba patrzeć nie tylko na wysokość raty. Ustawa wymaga, żeby taka umowa zawierała m.in. informacje o kosztach, całkowitej kwocie do zapłaty, zabezpieczeniach i ubezpieczeniach, wcześniejszej spłacie, odstąpieniu od umowy, skutkach opóźnień oraz sposobie ustalania oprocentowania. To oznacza, że najwięcej ryzyka zwykle kryje się właśnie w tych punktach, a nie w samym nagłówku oferty.
To jest serce umowy. Jeżeli oprocentowanie nie jest stałe, umowa ma wskazywać wartość wskaźnika referencyjnego oraz wysokość marży. Jeżeli kredyt ma okresowo stałe oprocentowanie, umowa musi określać także sposób ustalania nowej stopy po zakończeniu okresu stałego oraz to, co się stanie, jeśli strony nie dojdą do porozumienia co do nowej stopy. KNF dodatkowo przypomina, że przy analizie umowy trzeba szczególnie zwrócić uwagę na oprocentowanie, marżę oraz warunki przejścia na oprocentowanie zmienne po zakończeniu okresu stałego.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby nie zatrzymać się na haśle „stałe” albo „zmienne”. Trzeba przeczytać mechanizm, a nie samą etykietę. Przy kredycie ze zmienną stopą KNF zaleca nawet zrobić symulację raty przy różnych poziomach oprocentowania i sprawdzić, czy budżet wytrzyma wzrost stóp.
Umowa ma wskazywać opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu, całkowity koszt kredytu, całkowitą kwotę do zapłaty, a także zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszt ubezpieczenia spłaty kredytu. To ważne, bo pozornie „tani” kredyt może robić się dużo droższy przez prowizje, obowiązkowe polisy albo inne opłaty okołokredytowe.
Warto też sprawdzić, czy kredyt jest powiązany z dodatkowymi usługami. Ustawa przewiduje w formularzu informacyjnym wskazanie, czy trzeba kupić usługi dodatkowe, czy można je kupić u innego dostawcy, oraz jakie są skutki rezygnacji z produktów dołączonych do kredytu. To oznacza, że przed podpisaniem dobrze jest porównać umowę, formularz informacyjny i decyzję kredytową, a nie czytać każdego z tych dokumentów osobno.
Umowa musi określać prawo do wcześniejszej spłaty i koszty wcześniejszej spłaty, a także skutki niedotrzymania warunków umowy, w tym oprocentowanie zadłużenia przeterminowanego i ewentualne opłaty za zaległości. KNF podkreśla dodatkowo, że informacje o kosztach wcześniejszej spłaty powinny być w umowie przedstawione w sposób czytelny i wyczerpujący.
To ważne pytanie, bo wiele osób patrzy tylko na start kredytu, a nie na „wyjścia awaryjne”. Tymczasem ustawa daje też ochronę po drodze: przy opóźnieniu bank musi najpierw wezwać do zapłaty, poinformować o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację, a jeżeli restrukturyzacja jest uzasadniona sytuacją majątkową klienta, ma ją umożliwić. Przed wypowiedzeniem umowy bank powinien więc przejść przez ten etap, zamiast od razu sięgać po najostrzejsze środki.
Przed zawarciem umowy bank lub pośrednik powinien przekazać Ci formularz informacyjny nie później niż przed złożeniem wniosku. Po wydaniu decyzji kredytowej bank jest nią związany przez co najmniej 14 dni, nie może wymagać od Ciebie natychmiastowej decyzji i ma obowiązek zaproponować przekazanie projektu umowy zgodnego z decyzją. To daje Ci realny czas, żeby spokojnie sprawdzić, czy treść umowy zgadza się z wcześniejszymi dokumentami.
Jest jeszcze jedna ważna rzecz: przez cały okres obowiązywania umowy bank, pośrednik lub agent mają obowiązek udzielać Ci zrozumiałych i precyzyjnych wyjaśnień dotyczących postanowień umowy, i nie mogą pobierać za to opłat. Czyli jeśli jakiś zapis jest niejasny, to nie Ty masz „domyślać się sensu”, tylko druga strona ma go uczciwie wyjaśnić.
Problem w tym, że wiele osób czyta umowę od pierwszej raty do ostatniej strony i szuka tylko jednej liczby. A najwięcej ryzyka zwykle siedzi w czterech miejscach: mechanizmie oprocentowania, kosztach dodatkowych, zapisach o wcześniejszej spłacie i skutkach opóźnień. To nie jest teoria — właśnie te obszary ustawodawca kazał wprost wpisać do umowy.
Najkrótsza odpowiedź brzmi tak: w umowie kredytu hipotecznego trzeba uważać przede wszystkim na to, jak liczona jest rata, ile naprawdę zapłacisz, jakie dodatkowe obowiązki bierzesz na siebie i co stanie się, jeśli coś pójdzie nie po planie. Dobra umowa nie powinna być tylko „ładną obietnicą z oferty”, ale dokumentem, który jasno pokazuje zasady gry od początku do końca.
Jeśli chcesz spokojnie przeanalizować projekt umowy kredytu hipotecznego przed podpisaniem, warto sprawdzić nie tylko samą ratę, ale też mechanizm oprocentowania, koszt dodatków, zasady wcześniejszej spłaty i skutki opóźnień. Właśnie tam najczęściej ukrywa się realne ryzyko.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
