Odpowiedzialność dewelopera za wady stwierdzone po odbiorze, ale przed przeniesieniem własności

Pytanie

Czy po odbiorze lokalu można jeszcze zgłosić wady deweloperowi?

Odpowiedź:

To ważne pytanie, bo wielu kupujących zakłada, że jeśli lokal został już odebrany, to później nie można już zgłaszać żadnych zastrzeżeń. To nie jest prawda.

Sam odbiór mieszkania albo domu nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń z tytułu wad, które nie zostały wpisane do protokołu odbioru. Protokół ma znaczenie dowodowe, ale nie przesądza o wszystkim. Może się przecież zdarzyć, że jakaś wada istniała już wcześniej, ale nie została zauważona w dniu odbioru. Może też ujawnić się dopiero później.

Dla Ciebie najważniejsze jest to, że od chwili odbioru albo odmowy odbioru do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nabywca nadal może zgłaszać deweloperowi kolejne wady.

Problem w tym, że przepisy nie podają jednej prostej definicji wady istotnej. Dlatego każdą sytuację trzeba oceniać osobno. Liczy się nie tylko to, co nabywca widzi podczas odbioru, ale też rzeczywisty wpływ danej wady na cały lokal lub dom.

1. Odbiór nie oznacza, że lokal na pewno nie ma wad

Podpisanie protokołu odbioru nie oznacza automatycznie, że lokal został wykonany idealnie i że później niczego nie można już podnieść.

Protokół tworzy jedynie domniemanie, że lokal został odebrany w stanie w nim opisanym. To jednak nie wyklucza późniejszego wykazania, że:

wada istniała już w chwili odbioru, ale nie została zauważona,
wada ujawniła się dopiero po odbiorze,
albo pewne nieprawidłowości nie zostały prawidłowo ocenione wcześniej.

2. Wady można zgłaszać także po odbiorze

Jeżeli po odbiorze nabywca zauważy kolejne wady, może zgłosić je deweloperowi jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.

W takiej sytuacji nie trzeba przeprowadzać nowego odbioru ani sporządzać kolejnego protokołu odbioru. Wada powinna zostać po prostu zgłoszona deweloperowi w sposób przewidziany w umowie.

Dlatego warto sprawdzić, czy umowa wskazuje:

adres do zgłoszeń,
formę zgłoszenia,
sposób doręczenia,
ewentualne wymagania co do opisu wady.

Dobrze, żeby takie zgłoszenie było jak najbardziej konkretne. Najlepiej opisać, na czym polega wada, kiedy została zauważona i którego elementu lokalu dotyczy.

3. Jakie terminy obowiązują dewelopera?

Po zgłoszeniu wady po odbiorze stosuje się co do zasady ten sam mechanizm, który działa przy wadach wpisanych do protokołu odbioru.

To oznacza, że:

deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszonej wady,
a jeśli ją uzna, powinien usunąć ją co do zasady w terminie 30 dni.

Bieg tych terminów liczy się od dnia zgłoszenia wady deweloperowi.

Co warto zapamiętać?

Dla kupującego najważniejsze jest to, że odbiór lokalu nie odbiera prawa do zgłaszania wad ujawnionych później. Jeżeli wada zostanie zauważona po odbiorze, ale jeszcze przed podpisaniem aktu przenoszącego własność, nadal można domagać się reakcji dewelopera.

W praktyce liczy się tu spokój, dokładność i dobra dokumentacja. Im lepiej opisana wada i moment jej ujawnienia, tym łatwiej później uporządkować dalsze kroki.

Podsumowanie:

Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym łatwo działać pod wpływem emocji. A właśnie wtedy warto zachować spokój i patrzeć nie tylko na samą usterkę, ale też na jej znaczenie dla całego lokalu i dalszych kroków prawnych.

Dobrze sporządzony protokół i właściwa ocena wady mogą mieć duże znaczenie dla Twoich dalszych praw.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie przeanalizować protokół odbioru, wadę stwierdzoną w lokalu albo swoją umowę z deweloperem, zapraszam do kontaktu.
Pomagam uporządkować sytuację, ocenić ryzyka i wybrać kolejne kroki bez niepotrzebnego chaosu.