Ustawa bardzo precyzyjnie wskazuje, kiedy pieniądze z Funduszu mogą zostać wypłacone nabywcy, a kiedy służą innym celom związanym z funkcjonowaniem całego systemu ochrony. Najważniejsze jest to, że DFG ma chronić nabywcę wtedy, gdy wpłacone środki są zagrożone, a odzyskanie ich od dewelopera albo z rachunku powierniczego staje się realnym problemem.
Podstawowy cel DFG jest prosty: zwrot wpłat nabywcy w ustawowo określonych sytuacjach. Chodzi przede wszystkim o wpłaty dokonane na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej albo innych umów wskazanych w ustawie. Ustawa wymienia tu zamknięty katalog przypadków.
Najważniejsze sytuacje są trzy.
Po pierwsze, DFG może wypłacić środki wtedy, gdy dochodzi do upadłości lub restrukturyzacji dewelopera, a z przebiegu postępowania wynika, że przedsięwzięcie nie będzie dalej prowadzone albo od umów odstępuje syndyk lub zarządca. Ustawa wskazuje tu konkretne zdarzenia procesowe, np. oddalenie wniosku syndyka o dalsze prowadzenie inwestycji, zgodę na odstąpienie od jej dalszego prowadzenia, zgodę na zaprzestanie prowadzenia przedsięwzięcia albo odstąpienie od umowy przez syndyka lub zarządcę.
Po drugie, środki z DFG mogą trafić do nabywcy, gdy to nabywca odstępuje od umowy na podstawie ustawy, a nie otrzyma zwrotu pieniędzy w ustawowym terminie, albo gdy korzysta z prawa odstąpienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 12. To ważne, bo sama decyzja o odstąpieniu jeszcze nie oznacza automatycznie wypłaty z DFG. Potrzebna jest ustawowa podstawa i spełnienie warunków przewidzianych w przepisach.
Po trzecie, DFG chroni nabywcę także wtedy, gdy problem dotyczy nie dewelopera, lecz banku albo kasy prowadzących mieszkaniowy rachunek powierniczy. W razie spełnienia warunku gwarancji w rozumieniu ustawy o BFG środki Funduszu mogą zostać przeznaczone na zwrot kwot odpowiadających udziałowi nabywcy w środkach zgromadzonych na rachunku powierniczym — w części nieobjętej wypłatą z systemu gwarantowania depozytów. Udział ten ustala się według stanu środków na dzień spełnienia warunku gwarancji.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, że DFG nie działa przy każdej zwykłej zmianie planów stron. To nie jest fundusz „na każde rozwiązanie umowy”, tylko mechanizm bezpieczeństwa uruchamiany w sytuacjach wskazanych w ustawie.
Środki DFG nie służą wyłącznie do wypłat dla nabywców. Ustawa pozwala także pokrywać z nich inne koszty związane z funkcjonowaniem systemu. Chodzi między innymi o spłatę kredytów i pożyczek zaciągniętych na potrzeby Funduszu wraz z odsetkami i innymi kosztami obsługi.
Z tych środków pokrywa się również koszty realizacji wypłat, a także koszty obsługi Funduszu przez UFG oraz wydatki na majątek i narzędzia potrzebne do wykonywania jego zadań. To pokazuje, że ustawodawca traktuje DFG nie tylko jako rezerwę na wypłaty, ale jako cały mechanizm organizacyjny, który musi być finansowany i sprawnie działać.
Dziś trzeba dodać jeszcze jedną rzecz. Na podstawie nowelizacji z 17 października 2025 r. do art. 48 dodano ust. 5a, zgodnie z którym ze środków Funduszu pokrywa się także koszty związane z prowadzeniem Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portalu DOM. Ten przepis został już uchwalony i wszedł w życie 2 grudnia 2025 r.
To bardzo ważny punkt praktyczny. Choć Fundusz obsługuje Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, nie oznacza to, że za zobowiązania DFG odpowiada cały majątek UFG. Ustawa wyraźnie mówi, że roszczenia i zobowiązania Funduszu nie mogą być pokrywane z innych środków UFG niż te zgromadzone na rachunku DFG.
Mówiąc prosto: UFG jest operatorem systemu, ale ustawodawca oddziela środki DFG od innych pieniędzy UFG. To ma znaczenie porządkujące i finansowe. Dzięki temu wiadomo, z jakiej masy środków mają być realizowane wypłaty i koszty działania Funduszu.
Jeżeli DFG wypłaci nabywcy środki, sprawa nie kończy się na tym, że dług po prostu „znika”. Ustawa stanowi, że z mocy prawa na UFG przechodzi roszczenie nabywcy wobec dewelopera, banku albo kasy o zwrot wypłaconych kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia wypłaty. To jest klasyczny mechanizm wejścia w prawa zaspokojonego wierzyciela.
W praktyce oznacza to tyle: najpierw pieniądze dostaje nabywca, a potem UFG może dochodzić ich od podmiotu, który powinien ostatecznie ponieść ciężar tej wypłaty. Dzięki temu nabywca nie zostaje sam z problemem prowadzenia sporu o zwrot pieniędzy.
Ustawa idzie jeszcze dalej i pozwala UFG zgłaszać takie wierzytelności syndykowi aż do czasu prawomocnego wykonania planów podziału funduszu masy upadłościowej. To praktycznie wzmacnia pozycję UFG w postępowaniu upadłościowym i porządkuje rozliczenia po wypłacie dla nabywcy.
Dla kupującego najważniejsze jest to, że DFG ma działać jak bezpiecznik, ale tylko w sytuacjach przewidzianych w ustawie. Nie zastępuje on zwykłej ostrożności przy podpisywaniu umowy, nie działa przy każdej spornej sytuacji z deweloperem i nie oznacza, że zawsze odzyskasz pieniądze „od ręki”. Jest natomiast bardzo ważnym elementem ochrony wtedy, gdy inwestycja wpada w poważny kryzys: upadłość, restrukturyzację, problemy z rachunkiem powierniczym albo ustawowe odstąpienie od umowy.
Art. 48 ustawy o ochronie praw nabywcy pokazuje, że środki DFG mają dwa główne zadania. Po pierwsze, chronić nabywcę, gdy jego wpłaty są zagrożone. Po drugie, finansować działanie samego systemu ochrony, w tym jego obsługę i — obecnie — także Portal DOM. Jednocześnie ustawa wyraźnie rozdziela odpowiedzialność DFG od innych środków UFG i przewiduje przejście roszczeń na UFG po dokonaniu wypłaty.
Jeżeli chcesz sprawdzić, czy w Twojej sytuacji można mówić o ochronie z DFG, odstąpieniu od umowy albo zwrocie wpłat po problemach dewelopera — warto przeanalizować dokumenty spokojnie, przed podjęciem decyzji.
Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
