Sprzedaż mieszkania, gdy jest kilku spadkobierców – co trzeba zrobić?

Pytanie

Czy mieszkanie po zmarłym można sprzedać, jeśli spadkobierców jest kilku?

Odpowiedź:

Tak. Sama liczba spadkobierców nie blokuje sprzedaży. Problem zwykle nie polega na tym, czy wolno sprzedać, tylko jak to zrobić bez chaosu i sporu. Gdy spadek przypada kilku osobom, powstaje wspólność majątku spadkowego. To oznacza, że przed sprzedażą trzeba ustalić, kto dziedziczy, w jakim udziale i czy wszyscy zgadzają się na sprzedaż mieszkania. Jeżeli zgody nie ma, często potrzebny jest wcześniej dział spadku.

1. Najpierw trzeba potwierdzić, kto jest spadkobiercą

W praktyce sprzedaż mieszkania po zmarłym zaczyna się od dokumentu, który potwierdza prawa do spadku. Taką podstawą jest postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Dopiero mając taki dokument, można bezpiecznie przechodzić do dalszych formalności. To także podstawa do załatwiania kolejnych spraw urzędowych i wieczystoksięgowych.

Warto też uporządkować księgę wieczystą. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości jest formularz KW-WPIS, czyli wniosek o wpis w księdze wieczystej. W praktyce ujawnienie spadkobierców w księdze bardzo porządkuje sprzedaż i daje kupującemu większe poczucie bezpieczeństwa.

2. Jeżeli wszyscy są zgodni, można sprzedać mieszkanie wspólnie

Kodeks cywilny mówi, że gdy spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Z kolei rozporządzenie rzeczą wspólną, czyli na przykład sprzedaż całego mieszkania, wymaga zgody wszystkich współuprawnionych. To oznacza, że jeżeli wszyscy spadkobiercy są zgodni, mogą razem sprzedać lokal.

Jeden spadkobierca nie może sam sprzedać całego mieszkania. Przepis art. 1036 KC dopuszcza rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku za zgodą pozostałych spadkobierców, a bez tej zgody takie działanie może okazać się bezskuteczne wobec ich uprawnień. Mówiąc prosto: przy kilku spadkobiercach samodzielne ruchy jednego z nich są bardzo ryzykowne i zwykle nie rozwiązują problemu.

3. Gdy nie ma zgody, zwykle trzeba zrobić dział spadku

Jeżeli między spadkobiercami jest zgoda, dział spadku można przeprowadzić umownie. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli zgody nie ma, dział spadku może nastąpić na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek spadkobiercy. To często jest realna droga wtedy, gdy jedna osoba blokuje sprzedaż albo strony nie mogą dojść do porozumienia co do ceny, terminu albo podziału pieniędzy.

Ministerstwo Sprawiedliwości wskazuje też praktycznie, że sprawę o dział spadku prowadzi co do zasady sąd rejonowy właściwy dla ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a opłata od wniosku wynosi 500 zł, albo 300 zł, jeśli dołączony jest zgodny projekt działu.

W praktyce najczęściej problemem nie jest sam spadek, tylko brak ustaleń

Przy sprzedaży mieszkania po kilku spadkobiercach najczęściej pojawiają się te same pytania: kto podpisuje akt, co zrobić, gdy jedna osoba mieszka w lokalu, czy trzeba najpierw uporządkować księgę wieczystą, i jak podzielić cenę sprzedaży. Dlatego przed wystawieniem mieszkania dobrze jest ustalić cztery rzeczy: skład spadkobierców, udziały, zgodę na sprzedaż i sposób podziału pieniędzy. To zwykle oszczędza dużo nerwów później. Podstawy prawne do takiego uporządkowania dają przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku.

Ważna uwaga: gdy wśród spadkobierców jest małoletni

Jeżeli udział w mieszkaniu dziedziczy dziecko, sprawa staje się bardziej formalna. Kodeks rodzinny i opiekuńczy przewiduje, że rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka. Ministerstwo Sprawiedliwości wprost wskazuje, że przy sprzedaży nieruchomości należącej do dziecka do wniosku trzeba dołączyć m.in. dokument własności, opis nieruchomości i informację, na co mają zostać przeznaczone środki ze sprzedaży. Opłata od takiego wniosku wynosi 100 zł.

Nie zapomnij o sprawach podatkowych

Jeżeli spadkobiercy należą do najbliższej rodziny i chcą skorzystać ze zwolnienia podatkowego, Ministerstwo Finansów wskazuje termin 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Co ważne, w zgłoszeniu wykazuje się całą masę spadkową nabytą przez każdego spadkobiercę, a nie dopiero to, co przypadło mu ostatecznie po dziale spadku.

Podsumowanie:

Sprzedaż mieszkania, gdy jest kilku spadkobierców, jest możliwa. Trzeba jednak spojrzeć na sprawę spokojnie i w dobrej kolejności. Najpierw ustalenie praw do spadku. Potem zgoda wszystkich albo dział spadku. Na końcu bezpieczne przygotowanie sprzedaży i dokumentów. Im wcześniej uporządkujesz te kwestie, tym mniejsze ryzyko konfliktu, opóźnienia albo błędu przy akcie notarialnym.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.