Wady mieszkania od dewelopera po przeniesieniu własności – jakie prawa ma nabywca?

Pytanie

Czy po odbiorze mieszkania i podpisaniu aktu przenoszącego własność nabywca nadal może dochodzić roszczeń od dewelopera za wady lokalu albo domu?

Odpowiedź:

Tak.
Od 9 września 2025 r. ustawa deweloperska została uzupełniona o art. 41a, który przesądza, że po przeniesieniu na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży – w zakresie, którego nie reguluje art. 41 ustawy deweloperskiej. Zmiana wynika z ustawy z 9 lipca 2025 r., ogłoszonej w Dzienniku Ustaw 26 sierpnia 2025 r., która weszła w życie po 14 dniach.

1. Po przeniesieniu własności nabywca nie zostaje bez ochrony

To bardzo ważna zmiana.
Jeżeli wada ujawni się już po podpisaniu aktu przenoszącego własność, nabywca nie musi słyszeć, że „to już zamknięty temat”. Art. 41a odsyła do przepisów o rękojmi, więc po przeniesieniu własności ochrona nie kończy się automatycznie.

2. Przy nieruchomości podstawowy termin to 5 lat od wydania

Kodeks cywilny stanowi, że przy wadach nieruchomości odpowiedzialność z tytułu rękojmi działa, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem 1 roku od dnia stwierdzenia wady, ale przy konsumencie ten termin nie może skończyć się wcześniej niż przed upływem wspomnianych 5 lat.

3. Deweloper nie może sobie po prostu wyłączyć rękojmi wobec konsumenta

To też jest istotne praktycznie.
Kodeks cywilny dopuszcza co do zasady rozszerzenie, ograniczenie albo wyłączenie rękojmi, ale gdy kupującym jest konsument, takie ograniczenie lub wyłączenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach wskazanych w przepisach szczególnych. Innymi słowy: sam zapis w umowie nie załatwia deweloperowi sprawy.

Co było wcześniej?

Według przyjętego opisu tej zmiany, przed wejściem w życie art. 41a w sprawach wynikających z klasycznej umowy deweloperskiej podstawowe znaczenie miały przede wszystkim przepisy o nienależytym wykonaniu zobowiązania, czyli art. 471 i następne Kodeksu cywilnego. Nowy przepis uporządkował sytuację po przeniesieniu własności i wyraźnie odesłał do rękojmi. W starszych sprawach nadal trzeba więc bardzo dokładnie sprawdzić datę umowy i podstawę roszczeń.

Podsumowanie:

Dla nabywcy najważniejsze jest to, że podpisanie aktu przenoszącego własność nie zamyka drogi do dochodzenia roszczeń za wady lokalu albo domu. Po zmianach obowiązujących od 9 września 2025 r. sytuacja jest prostsza i czytelniejsza: w sprawach nieuregulowanych w ustawie deweloperskiej stosuje się przepisy o rękojmi. Nadal jednak znaczenie mają szczegóły: data zawarcia umowy, moment wydania lokalu, rodzaj wady i sposób jej zgłoszenia.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz sprawdzić, czy w Twojej sytuacji można skutecznie dochodzić roszczeń od dewelopera i od czego zacząć, zapraszam do kontaktu.
Spokojnie przeanalizuję dokumenty, terminy i możliwe dalsze kroki.