Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny?

Pytanie

Jaką rolę ma umowa przedwstępna przy kredycie hipotecznym i na co uważać przed jej podpisaniem?

Odpowiedź:

Najprościej: umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze własności nieruchomości, ale zobowiązuje strony do zawarcia później umowy przyrzeczonej. Kodeks cywilny mówi, że taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości ma to duże znaczenie, bo sama umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego

W relacji z kredytem hipotecznym umowa przedwstępna najczęściej jest dokumentem, który porządkuje transakcję przed uruchomieniem finansowania. To praktyczny wniosek z przepisów: konsument najpierw składa wniosek o kredyt hipoteczny, a bank przed zawarciem umowy bada zdolność kredytową na podstawie informacji od klienta, baz danych i dokumentów, których może zażądać. Jednocześnie sama umowa kredytu ma określać m.in. cel kredytu, koszty i zasady zabezpieczenia.

To oznacza, że umowa przedwstępna bardzo często jest dla banku ważnym punktem odniesienia, bo pokazuje jaką nieruchomość chcesz kupić, za jaką cenę i na jakich warunkach ma dojść do transakcji. Nie ma jednak jednej ustawowej listy identycznej dla każdego banku, więc dokładny zestaw dokumentów może się różnić. Bank może też wymagać wyceny nieruchomości, a wtedy wycena musi spełniać wymagania ustawowe i jest wykonywana przez rzeczoznawcę majątkowego.

1. Umowa przedwstępna to zobowiązanie, a nie zakup „na gotowo”.

Kodeks cywilny mówi wprost, że umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Powinna ona określać istotne postanowienia przyszłej umowy. Jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, może zostać wyznaczony przez stronę uprawnioną, ale jeżeli przez rok od zawarcia umowy przedwstępnej termin nie zostanie wyznaczony, nie można już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dla czytelnika najważniejsze jest to, że umowa przedwstępna ma sens tylko wtedy, gdy naprawdę porządkuje podstawy transakcji. Jeżeli jest niedookreślona, może później utrudnić zarówno relację między stronami, jak i rozmowę z bankiem. To jest prosty wniosek z tego, że ustawa wymaga wskazania istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

2. Przy nieruchomości forma ma ogromne znaczenie

Kodeks cywilny przewiduje dwie ważne konsekwencje. Jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może co do zasady żądać naprawienia szkody wynikłej z tego, że liczyła na zawarcie umowy. Ale jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania ważności właściwe dla umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, wtedy strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy nieruchomości to jest szczególnie ważne, bo umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że notarialna umowa przedwstępna daje zwykle mocniejszą pozycję niż zwykła forma pisemna.

3. Bank nie patrzy tylko na kredytobiorcę, ale też na transakcję i nieruchomość

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny bank ma obowiązek dokonać oceny zdolności kredytowej. Robi to na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych lub ze swoich zbiorów danych, a klient przedstawia na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do tej oceny. W celu zawarcia umowy kredytu hipotecznego konsument występuje z wnioskiem do kredytodawcy.

Równocześnie umowa kredytu ma określać m.in. cel kredytu, koszty, zasady zabezpieczenia, prawo do wcześniejszej spłaty i sposób ustalania oprocentowania. Dlatego przy zakupie nieruchomości umowa przedwstępna zwykle pomaga bankowi „zobaczyć” samą transakcję, a nie tylko dochód klienta. To jest wniosek praktyczny, ale bardzo mocno oparty na tym, jak przepisy opisują cel kredytu, dokumenty i ocenę zdolności.

Na co uważać przed podpisaniem

Po pierwsze, sprawdź, czy umowa przedwstępna rzeczywiście opisuje to, co później ma znaleźć się w umowie przyrzeczonej: strony, nieruchomość, cenę i sensowny termin dalszego działania. Kodeks cywilny wymaga przecież wskazania istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, a brak oznaczenia terminu uruchamia ustawowe reguły, które nie zawsze są wygodne dla stron.

Po drugie, pamiętaj, że podpisanie umowy przedwstępnej nie oznacza jeszcze nabycia własności. Własność nieruchomości ma zostać przeniesiona zgodnie z wymaganiami formy aktu notarialnego. To ważne, bo w praktyce wiele osób traktuje umowę przedwstępną jak „prawie zakup”, a prawnie to jeszcze nie ten moment.

Po trzecie, przed podpisaniem dobrze jest mieć świadomość, że bank może wymagać dodatkowych dokumentów i wyceny nieruchomości. Jeżeli kredytodawca wymaga wyceny, musi ona spełniać ustawowe wymogi, a wykonuje ją rzeczoznawca majątkowy wskazany w drodze porozumienia między bankiem a konsumentem.

Najczęstszy błąd polega na myleniu dwóch etapów. Umowa przedwstępna porządkuje drogę do transakcji, ale nie zastępuje ani aktu notarialnego przenoszącego własność, ani samej pozytywnej decyzji kredytowej. Bank nadal musi ocenić zdolność kredytową, może żądać dokumentów i dopiero po pozytywnej ocenie może zawrzeć umowę kredytu hipotecznego.

Podsumowanie:

Umowa przedwstępna jest bardzo ważna przy kredycie hipotecznym, bo porządkuje warunki zakupu jeszcze przed finalnym aktem notarialnym i przed uruchomieniem finansowania. Ale jej rola nie polega na tym, że „załatwia kredyt”, tylko na tym, że tworzy ramy transakcji, które później bank i strony mogą dalej procedować. Dlatego warto patrzeć na nią spokojnie, ale bardzo dokładnie.

Konsultacje prawne

Jeśli chcesz spokojnie przeanalizować umowę przedwstępną przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto sprawdzić nie tylko samą cenę, ale też termin, opis nieruchomości i to, czy treść tej umowy rzeczywiście pasuje do dalszej procedury kredytowej.