Najprościej: w praktyce najczęściej mówi się o 20% wartości nieruchomości, ale to nie jest cała historia. Z Rekomendacji S KNF wynika, że przy nieruchomościach mieszkalnych wskaźnik LtV przy uruchomieniu kredytu nie powinien przekraczać 80%, a może sięgnąć 90%, jeżeli dla części przekraczającej 80% ustanowiono dodatkowe zabezpieczenie, np. odpowiednie ubezpieczenie albo blokadę środków. To właśnie z tego bierze się rynkowy skrót: standardowo 20% wkładu własnego, a czasem 10% przy dodatkowym zabezpieczeniu.
Jednocześnie KNF nie tworzy jednej „sztywnej listy” identycznej dla każdego banku. Rekomendacja mówi, że bank ma mieć własne wewnętrzne limity minimalnych wymagań w zakresie wkładu własnego, ale nie mogą one być sprzeczne z zasadami LtV. To oznacza, że bank może być ostrożniejszy, ale nie powinien zejść poniżej poziomów wynikających z tych zasad bez dodatkowych zabezpieczeń.
To jest punkt wyjścia. KNF wskazuje, że przy kredytach zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych wartość LtV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać 80%. W prostym języku oznacza to, że co do zasady kredyt obejmuje do 80% wartości nieruchomości, a pozostałe 20% powinno pochodzić z wkładu własnego klienta.
Dla czytelnika najważniejsze jest to, że przy mieszkaniu za 500 000 zł taki model oznacza zwykle około 100 000 zł wkładu własnego. To jest zwykłe przeliczenie wynikające z poziomu 20%.
KNF dopuszcza poziom LtV do 90%, ale tylko wtedy, gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80% ustanowiono dodatkowe zabezpieczenie. Rekomendacja wymienia tu m.in. odpowiednie ubezpieczenie, blokadę środków na rachunku, zastaw na określonych papierach wartościowych albo przeniesienie określonej kwoty na własność banku. Dlatego w praktyce można spotkać kredyty z 10% wkładem własnym, ale zwykle wiążą się one z dodatkowymi warunkami albo kosztami.
To ważny punkt, bo wiele osób myśli, że wkład własny musi oznaczać wyłącznie pieniądze na koncie. Tymczasem KNF wskazuje, że na poczet wkładu własnego bank może zaliczyć także wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdzie się kredytowana nieruchomość. To ma szczególne znaczenie przy budowie domu. Rekomendacja dodaje też, że wkład własny powinien zostać wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu, a przy wypłacie w transzach może być wnoszony proporcjonalnie do uruchamianych transz.
Co do zasady KNF wskazuje, że bank powinien upewnić się, iż środki przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki ani dotacji. Jednocześnie ta sama Rekomendacja dopuszcza, aby bank uznał całość albo część wkładu własnego w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa. Czyli zwykłe „pożyczenie wkładu” to co do zasady zły kierunek, ale ustawowe programy wsparcia są wyjątkiem.
Na gov.pl opisano rozwiązanie, w którym gwarancja BGK może zastąpić brakujący wkład własny przy rodzinnym kredycie mieszkaniowym. Portal rządowy wskazuje, że z programu mogą korzystać osoby mające zdolność kredytową, ale niemające środków na wkład własny. Jednocześnie łączna wysokość części objętej gwarancją oraz własnego wkładu kredytobiorcy nie może przekroczyć 200 tys. zł i co do zasady nie może przekroczyć 20% wydatków objętych kredytem, a przy kredytach o stałej albo okresowo stałej stopie rządowy opis wskazuje też poziom 30%.To ważne pytanie, bo wiele osób myśli, że program oznacza kredyt „bez żadnych warunków”. Tak nie jest. Z oficjalnego opisu wynika, że nadal trzeba mieć zdolność kredytową. Program pomaga w barierze wkładu własnego, ale nie zastępuje oceny zdolności do spłaty.
Najbezpieczniej myśleć tak: 20% to punkt odniesienia, 10% bywa możliwe przy dodatkowym zabezpieczeniu, a w niektórych sytuacjach część problemu może rozwiązać program z gwarancją BGK. Do tego dochodzi jeszcze kwestia tego, co bank uzna za wkład własny i jak oceni źródło tych środków.
Dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby przed rozmową z bankiem nie pytać tylko: „ile muszę mieć?”. Lepiej zapytać szerzej: ile muszę mieć w mojej sytuacji, czy bank dopuści 10%, czy będzie potrzebne dodatkowe zabezpieczenie i czy część wkładu można oprzeć na działce albo programie wsparcia. To jest praktyczny wniosek z oficjalnych zasad.
Najkrótsza odpowiedź brzmi tak: przy kredycie hipotecznym najczęściej trzeba liczyć się z 20% wkładu własnego, czasem możliwe jest 10%, ale zwykle przy dodatkowym zabezpieczeniu. W niektórych przypadkach działa też gwarancja BGK, która może zastąpić brak wkładu własnego, ale nie zastępuje zdolności kredytowej.
Jeśli chcesz spokojnie ocenić, ile wkładu własnego będzie potrzebne w Twojej sytuacji, warto najpierw przeanalizować cenę nieruchomości, źródło środków, formę oprocentowania i to, czy w grę wchodzi dodatkowe zabezpieczenie albo program wsparcia. 🌿
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
