To jest jedna z tych sytuacji, w których samo „mieszkanie wygląda dobrze” zdecydowanie nie wystarcza. Bo problem nie leży wtedy tylko w lokalu, ale w tym, kto w nim mieszka, na jakiej podstawie i czy za mieszkaniem nie ciągną się nierozliczone sprawy. Najważniejsze jest jedno: mieszkanie z najemcą, mieszkanie z osobą zajmującą lokal bez jasnego tytułu i mieszkanie z zaległościami to nie są trzy nazwy na to samo. Każda z tych sytuacji wywołuje inne skutki prawne i wymaga innych pytań przed umową.
Co możesz zrobić ? Po pierwsze: sprawdzasz, czy w lokalu jest najemca i jaka umowa go chroni. Po drugie: ustalasz, czy ktoś zajmuje lokal bez tytułu prawnego albo w niejasnym stanie faktycznym. Po trzecie: weryfikujesz, czy za lokalem nie idą zaległości czynszowe, opłaty do wspólnoty albo spółdzielni oraz nierozliczone media. Dopiero wtedy można uczciwie ocenić, czy kupujesz mieszkanie, czy razem z mieszkaniem także problem do rozwiązania.
Kodeks cywilny mówi wprost, że gdy sprzedawana jest rzecz najęta, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. To oznacza bardzo praktyczną rzecz: sama sprzedaż mieszkania nie powoduje, że najem znika, a najemca nie musi wyprowadzić się tylko dlatego, że zmienił się właściciel.
Jednocześnie Kodeks cywilny przewiduje, że nabywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów, ale to uprawnienie nie działa, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. Przy lokalu mieszkalnym trzeba też pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza wypowiedzenie przez właściciela tylko do ustawowych przyczyn i wymaga formy pisemnej z podaniem przyczyny. Mówiąc prosto: kupno mieszkania z najemcą nie daje automatycznie łatwej drogi do szybkiego opróżnienia lokalu.
Dlatego przed zakupem warto poprosić o całą umowę najmu, wszystkie aneksy, protokół zdawczo-odbiorczy oraz rozliczenie czynszu i kaucji. Przy zwykłym najmie protokół ma znaczenie ustawowe, bo stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Jeżeli sprzedający mówi, że „najemca i tak zaraz wyjdzie”, to nadal trzeba sprawdzić, na jakiej podstawie prawnej dziś tam mieszka.
Jeżeli umowa jest najmem okazjonalnym, to przed zakupem koniecznie sprawdź, czy w dokumentach są wszystkie wymagane załączniki: notarialne poddanie się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego i zgoda właściciela tego lokalu, a także czy zawarcie najmu zostało zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Ustawa wprost stanowi, że przy braku tego zgłoszenia nie stosuje się przepisów dających właścicielowi uproszczoną drogę opróżnienia lokalu.
Jeżeli to najem instytucjonalny, sprawdź, czy do umowy dołączono notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To też ma duże znaczenie dla realnej siły tej umowy po zakupie.
Ustawa o ochronie praw lokatorów bardzo szeroko definiuje lokatora — to nie tylko najemca, ale także osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. To ważne, bo w praktyce w mieszkaniu może mieszkać nie tylko klasyczny najemca z umową, ale też ktoś, kto powołuje się na inny tytuł prawny, którego kupujący początkowo nawet nie widzi.
Osobno trzeba potraktować sytuację, gdy ktoś zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Ustawa stanowi wtedy, że taka osoba do dnia opróżnienia lokalu ma obowiązek co miesiąc płacić odszkodowanie, a gdy odszkodowanie nie pokrywa strat właściciela, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. To jednak nie znaczy, że lokal jest „faktycznie pusty” z punktu widzenia kupującego. Nadal może być potrzebne formalne dochodzenie opróżnienia lokalu.
W sprawach zajęcia lokalu bez tytułu prawnego ustawa rzeczywiście przewiduje ostrzejsze zasady niż przy zwykłym lokatorze: w takiej sytuacji co do zasady nie stosuje się przepisów o obowiązku przyznania lokalu socjalnego i o zimowym wstrzymaniu wykonania wyroku, ale sąd może wyjątkowo przyznać uprawnienie do najmu socjalnego, jeśli przemawiają za tym zasady współżycia społecznego. To oznacza w praktyce jedno: mieszkanie z osobą bez tytułu prawnego to nadal nie jest mieszkanie „od ręki wolne”.
Dlatego przy takim zakupie najbezpieczniej nie opierać się na ustnych zapewnieniach, tylko doprowadzić do jednej z dwóch sytuacji: albo lokal jest faktycznie i prawnie wydany jako pusty przed aktem, albo w akcie notarialnym bardzo precyzyjnie zapisuje się termin opróżnienia, rozliczenia i odpowiedzialność sprzedającego za brak wydania lokalu. To już jest praktyka ostrożnościowa, ale przy takich sprawach naprawdę robi ogromną różnicę.
Przepisy o własności lokali i o spółdzielniach mieszkaniowych jasno pokazują, że właściciel albo uprawniony do lokalu ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej oraz wnosić opłaty. W ustawie o własności lokali właściciel ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a właściciele lokali uiszczają zaliczki na pokrycie tych kosztów. W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych podobne obowiązki opłatowe ciążą na członkach, właścicielach lokali niebędących członkami i osobach mających spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
To nie daje jeszcze jednej odpowiedzi na każde rozliczenie między sprzedającym a kupującym, ale daje bardzo ważny praktyczny wniosek: przed aktem trzeba jasno ustalić, czy lokal ma zaległości wobec wspólnoty, spółdzielni, zarządcy i dostawców mediów oraz kto i do kiedy je spłaci. Najbezpieczniej poprosić o aktualne zaświadczenia albo pisemne potwierdzenia braku zaległości i wpisać zasady rozliczenia do aktu notarialnego. Przy lokalu wynajętym warto osobno rozliczyć kaucję, czynsz należny do dnia sprzedaży i opłaty za media. To już nie jest „drobny detal”, tylko część bezpieczeństwa całej transakcji.
Przy mieszkaniu z najemcą albo lokatorem trzeba też pamiętać o pieniądzach „w środku”: zaległy czynsz, nierozliczona kaucja, nieopłacone media, niedopłaty do wspólnoty albo spółdzielni. Sama ustawa nie zrobi tu za Ciebie porządku w relacji między sprzedającym a kupującym. Ten porządek trzeba zrobić przed podpisaniem aktu.
Jeżeli mieszkanie jest zajęte albo zadłużone, nie chodzi o to, żeby od razu z niego rezygnować. Chodzi o to, żeby dobrze nazwać problem przed zakupem. Najpierw ustalasz, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie. Potem sprawdzasz, czy ta podstawa rzeczywiście działa po sprzedaży. Na końcu porządkujesz wszystkie zaległości i rozliczenia w dokumentach, a nie w obietnicach. To właśnie ten porządek najczęściej chroni kupującego przed najdroższym błędem: kupieniem mieszkania, którego nie da się spokojnie objąć.
Tak. Kodeks cywilny stanowi, że przy sprzedaży rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.
Nie zawsze. Kodeks cywilny przewiduje takie uprawnienie co do zasady, ale nie wtedy, gdy najem jest na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną i lokal został najemcy wydany. Dodatkowo przy lokalach mieszkalnych wypowiedzenie przez właściciela jest ograniczone ustawą o ochronie praw lokatorów do określonych przyczyn.
Przede wszystkim komplet dokumentów z art. 19a ustawy: akt notarialny najemcy, wskazanie lokalu zastępczego i zgodę właściciela tego lokalu. Warto też sprawdzić, czy umowę zgłoszono do urzędu skarbowego w terminie 14 dni, bo bez tego nie działa uproszczona ścieżka z art. 19c i 19d.
Taka osoba ma obowiązek płacić odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu, ale to nie oznacza automatycznie szybkiego i prostego odzyskania pustego mieszkania. Ustawa przewiduje wprawdzie ostrzejsze zasady przy zajęciu bez tytułu prawnego, ale sąd może wyjątkowo przyznać uprawnienie do najmu socjalnego.
Nie warto na tym poprzestawać. Ponieważ przepisy nakładają na właściciela albo uprawnionego obowiązki opłatowe wobec wspólnoty lub spółdzielni, najlepiej żądać aktualnych zaświadczeń albo pisemnych potwierdzeń rozliczeń i wpisać zasady spłaty zaległości do aktu notarialnego.
Jeżeli chcesz spokojnie przejść przez zakup mieszkania na rynku wtórnym, kupujesz dla siebie lub pod inwestycję na wynajem i nie wiesz jak zacząć, sprawdzić stan prawny, co kupić, aby nie stracić – skontaktuj się ze mną.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
Don't have an account? Zapisz się
Wpisz swój adres e-mail, a wyślemy Ci link do zmiany hasła.
zapisać swoje ulubione domy i nie tylko
