Kredyt nie przeszedł — czy tracę zadatek? Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej

Czy sprzedający może zatrzymać zadatek, jeśli nie dostanę kredytu?

Jeśli w umowie jest zadatek i nie doprowadzisz do zakupu, to „domyślnie” możesz go stracić. Da się przed tym zabezpieczyć, ale trzeba to wpisać do umowy: np. warunek uzyskania kredytu albo zasady zwrotu zadatku przy odmowie banku. Jest jeszcze drugie rozwiązanie, które najczęściej stosuję, a mianowicie – sprawdzam i analizuję twoją sytuację jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Zadatek vs zaliczka — różnica, która ma wpływ na twoją umowę.

Zaliczka

To po prostu „część ceny”. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka co do zasady wraca (bo to nie jest kara ani zabezpieczenie – to przedpłata).

Zadatek

To „bezpiecznik” dla sprzedającego. Prawo mówi wprost: jeżeli umowa nie zostanie wykonana z winy jednej strony, druga może od umowy odstąpić i:

• zatrzymać zadatek gdy winny jest kupujący), albo
• żądać podwójnego zadatku gdy winny jest sprzedający.

Wszystko opiera się o Kodeks cywilny, art. 394.

Kredyt nie przeszedł” — czy to zawsze Twoja wina?

W praktyce, jeśli nic nie dopiszesz do umowy, sprzedający zwykle powie:

„To Twój problem, że bank odmówił. Zadatek zostaje u mnie.”

I… niestety często ma mocne argumenty, bo zadatek działa „automatycznie”, chyba że umowa stanowi inaczej.

Są oczywiście sytuacje sporne (np. gdy obiektywnie żadna ze stron nie ponosi winy), ale najlepiej o wszystko zadbać na etapie umowy.

Jak się zabezpieczyć w umowie przedwstępnej?

A) Najlepsza opcja: warunek kredytowy (czyli „jak nie ma kredytu, to umowa się rozwiązuje”)

To działa jak prosty przełącznik:

• Jest kredyt → idziemy podpisać umowę przenoszącą własność
• Nie ma kredytu → umowa się kończy, a pieniądze wracają w całości albo w ustalonej części zgodnie z postanowieniem zawartym w umowie przewstępnej.

Taki zapis opiera się na tym, że w umowie możecie ustalić własne reguły (czyli „odmienne zastrzeżenie umowne”).

Co doprecyzować, żeby to nie było „byle jak”:

1. Termin na uzyskanie decyzji kredytowej (np. 30–45 dni).
2. Ile banków i jakich działań wymagasz od siebie (np. 2 wnioski do banków „A/B” albo 2 decyzje odmowne).
3. Jak udowadniasz odmowę (np. pisemna decyzja banku).
4. Czy po odmowie:

• zadatek/zaliczka wraca w 100%,
• czy sprzedający zatrzymuje małą część np. „za rezerwację” (to bywa negocjowane).

B) Druga opcja: zamiast zadatku daj zaliczkę

Jeśli sprzedający jest otwarty, często to najprostsze rozwiązanie:

• wpłacasz zaliczkę,
• a jeśli kredytu nie ma — zaliczka wraca.

Sprzedający może wtedy chcieć innego zabezpieczenia (np. krótszy termin, mocniejsze zobowiązanie do starania się o kredyt).

C) Trzecia opcja: zadatek, ale z klauzulą zwrotu przy odmowie kredytu

Czyli: formalnie nazywamy to „zadatkiem”, ale dopisujemy, że w razie odmowy kredytu (spełnienie warunków) zadatek podlega zwrotowi.

To ważne, bo sama nazwa „zadatek” bez dopisku zwykle działa na Twoją niekorzyść.

Przykładowy zapis (prosty, ludzki język)

Poniżej masz przykład stylu zapisu (do przerobienia pod konkretną sytuację):

Strony ustalają, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego kredytu hipotecznego w kwocie nie niższej niż ___ zł, w terminie do dnia ___.

Kupujący zobowiązuje się do złożenia wniosków kredytowych co najmniej do ___ banków w terminie ___ dni od podpisania niniejszej umowy oraz do przedstawienia Sprzedającemu decyzji kredytowych (w tym odmownych).

W razie nieuzyskania kredytu w powyższym terminie, niniejsza umowa ulega rozwiązaniu, a wpłacona kwota ___ zł zostaje zwrócona Kupującemu w terminie ___ dni.

To jest „szkielet”. Najważniejsze: terminy + dowody + co dokładnie dzieje się z pieniędzmi.

Gdzie trzymać pieniądze, żeby było spokojniej?

Jeżeli wpłacasz większą kwotę i chcesz, żeby było bezpiecznie dla obu stron, rozważ:

Depozyt notarialny

Pieniądze nie idą „do kieszeni” sprzedającego, tylko są trzymane u notariusza i wypłacane dopiero, gdy spełnią się warunki (np. akt podpisany). Depozyt notarialny wynika z Prawo o notariacie (m.in. art. 108).

To często robi świetną robotę w sytuacjach typu: „ja się boję wpłacić”, „sprzedający boi się, że zniknę”.

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną

Zanim wpłacisz cokolwiek, sprawdź czy umowa ma:

• Czy to zadatek czy zaliczka (i czy to nie jest mylone w treści).
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
• Warunek kredytowy albo jasny zapis co się dzieje przy odmowie.
• Jakie dokumenty musisz dostarczyć sprzedającemu (np. decyzje banków).
• Co jeśli bank się spóźnia — czy można wydłużyć termin aneksem.
• Gdzie są pieniądze: konto sprzedającego czy depozyt notarialny.
• 
  

Najczęstsza pułapka

Pułapka nr 1 brzmi tak:

„Damy zadatek, ale przecież jak nie będzie kredytu, to odda Pan/Pani…”.

I potem, gdy kredytu nie ma, nagle słyszysz:

„W umowie nie ma zwrotu. To zadatek. Przykro mi.”

Dlatego: to, co ustalacie „ustnie”, ma znaczenie dopiero wtedy, gdy jest wpisane.

Podsumowanie

Jeśli kupujesz na kredyt, to „bezpieczna umowa przedwstępna” ma jeden cel:

Nie dopuścić do sytuacji, w której bank mówi „nie”, a Ty zostajesz bez mieszkania i bez zadatku.

Da się to zrobić elegancko: warunek kredytowy / zaliczka / zadatek ze zwrotem + (opcjonalnie) depozyt notarialny.

Jeśli chcesz omówić swoją sytuację i podjąć decyzję spokojnie – umów konsultację.

Jeśli chcesz, mogę też dopasować konkretne brzmienie klauzuli pod Twoją sytuację (ile banków, ile dni, jaka kwota kredytu, czy jest rezerwacja, czy rynek gorący) — tylko napisz, czy chodzi o rynek wtórny czy dewelopera.