Wycena nieruchomości - jaka cena, by się opłacało wszystkim.

Dzisiaj porozmawiamy o wartości nieruchomości, wszyscy wiemy jak ważna jest cena za jaką kupimy lub sprzedamy nasze mieszkanie lub dom. Słyszeliście kiedyś o przewidywanej cenie, możliwej do uzyskania na rynku, ustalona w oparciu o ceny transakcyjne.

Określenie wartości rynkowej jako najbardziej prawdopodobnej czyli najkorzystniejszej ceny dla obu stron transakcji powinno odwzorować sposób użytkowania tej nieruchomości w najbliższych latach. Wartość nieruchomości ma też zawsze charakter dynamiczny, czyli ulega ciągłym zmianom. Jej określenie wymaga sprecyzowania konkretnej daty, na którą jest ona określona.

Wystawiając swoją nieruchomość na sprzedaż należy prawidłowo określić jej realną wartość. Kwota ta wyrażana jest w pieniądzu, zazwyczaj w miejscowej walucie. Jest to najlepsza cena, którą może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena , którą zgodzi się zapłacić kupujący. Szacunkowa kwota, którą widzimy na stronach internetowych, nie jest równoznaczna z ceną ostateczną, będącą wynikiem negocjacji, warunków zawarcia transakcji oraz cech nieruchomości.

W przypadku nieruchomości o wysokim potencjale inwestycyjnym, wartość jest szacowana na wyższym poziomie, są to tzw. nieruchomości ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Te nieruchomości pozwalają na uzyskanie znacznie wyższych przychodów z inwestycji, są bardziej dochodowe niż pozostałe dostępne na rynku mieszkaniowym. Wszystko ma znaczenie, kształt, powierzchnia, piętro, położenie, stan techniczny.

Na wycenę mają również wpływ prawa ustanowione na nieruchomości, a także ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących w szczególności: planowania i zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony przyrody, zabytków, gruntów rolnych i leśnych, prawa budowlanego - co może mieć wpływ na sposoby użytkowania nieruchomości.

Analizy możliwości fizycznych użytkowania i zgodności z prawem muszą poprzedzać analizę opłacalności ekonomicznej, bowiem sposób użytkowania , który nie jest możliwy fizycznie lub, który nie jest dopuszczalny prawnie nie może być rozważany jako sposób najkorzystniejszego użytkowania. Analiza wartości nieruchomości pod kątem opłacalności ekonomicznej może przynieść dochód równy lub wyższy od sumy potrzebnej do pokrycia wydatków operacyjnych i zwrotu zaangażowania kapitału. Zwróciłabym uwagę również na konkurencję, ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użytkowanych.

Autorka: jest prawnikiem, specjalistą w zakresie inwestycji, analiz rynku, umów prawnych w Poznaniu.