Określanie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego.

Wyobraź sobie nieruchomość składającą się z 6 działek o łącznej powierzchni 11 169 m². W marcu 2020 r. wchodzi w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który przeznacza teren pod zabudowę usługową, drogi wewnętrzne i zieleń izolacyjną. Rok później nieruchomość zostaje sprzedana.

Wójt – opierając się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego – stwierdza wzrost wartości i nalicza jednorazową opłatę planistyczną (rentę planistyczną) w wysokości 30% wzrostu.

I teraz pytanie: czy postąpił właściwie?

O CZYM MUSISZ PAMIĘTAĆ?

W sprawach o opłatę planistyczną kluczowe jest to, jak liczy się wartość nieruchomości „przed” uchwaleniem planu miejscowego. Wartość „sprzed planu” ustala się na podstawie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, czyli tego, jak działka była realnie użytkowana — a nie tego, co teoretycznie dałoby się na niej kiedyś zbudować.

Dlaczego? Bo gdyby do wyceny dorzucić hipotetyczne szanse np. „może dostałbym warunki zabudowy”, „może gmina kiedyś zmieni przeznaczenie”, to wycena zaczęłaby się opierać na przypuszczeniach. A to prosta droga do dowolności i spekulacji, czyli do wyników zależnych od tego, kto lepiej „opowie historię”, a nie od faktów.

Ten kierunek myślenia potwierdzają też sądy: „faktyczny sposób wykorzystywania” oznacza stan rzeczywisty sprzed uchwalenia planu, a nie potencjalne możliwości zagospodarowania.

Żeby opłata planistyczna była legalna, muszą wystąpić łącznie 4 warunki:

1. MPZP wszedł w życie
2. w związku z planem wartość nieruchomości wzrosła
3. właściciel sprzedał nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia planu w życie
4. w planie jest wskazana stawka procentowa (maks. 30%)

To wynika wprost z mechanizmu opłaty planistycznej.

Operat szacunkowy – główny dowód w sprawie 

W praktyce najważniejszym dokumentem jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli operat jest sporządzony poprawnie i spełnia wymagania, może być wiarygodną podstawą do ustalenia opłaty planistycznej. A jeśli ktoś chce go skutecznie podważyć, zwykle nie wystarczy napisać „nie zgadzam się” — potrzebne są konkretne argumenty i dowody np. kontroperat.

Kluczowy jest z art. 37 ust. 1:

• jeśli wcześniej był plan → wybierz przeznaczenie z planu obowiązującego przed zmianą,
• jeśli planu wcześniej nie było → wybierz faktyczny sposób użytkowania nieruchomości sprzed uchwalenia MPZP. 

Czyli nie liczy się „co mogłem zrobić”, tylko „co faktycznie było”.

Nadmienie Wam jeszcze o luce planistycznej, bo mam wrażenie, że nie wszyscy to rozumieją. Luka planistyczna to potoczne określenie sytuacji, gdy przez jakiś czas nie obowiązywał miejscowy plan (bo np. stary plan wygasł/utracił moc, a nowy jeszcze nie wszedł w życie).

W sporach o opłatę planistyczną ludzie często próbują na tej „luce” zbudować argument:W okresie bez planu, przy ustalaniu wartości „przed planem”, liczy się przede wszystkim:

• jak nieruchomość była faktycznie wykorzystywana (realny stan),
• a nie:
• „co można było teoretycznie zrobić”, gdyby kiedyś ktoś uzyskał decyzję o warunkach zabudowy.

Dlatego sama „luka planistyczna” nie działa automatycznie na korzyść właściciela.

Wniosek jest prosty: przy rencie planistycznej liczą się fakty i dokumenty. „Wartość sprzed planu” to rzeczywisty sposób użytkowania, a nie „możliwe scenariusze”. A jeśli ktoś chce podważyć operat, musi wejść na poziom konkretu — najlepiej własną wyceną.