Zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności.

Mając na względzie, że przedsięwzięcia deweloperskie i zadania inwestycyjne są działaniami prowadzonymi zazwyczaj na kredyt, ustawodawca postanowił zabezpieczyć nabywcę, by mógł uzyskać własności nieruchomości bez obciążeń, które w rzeczywistości zabezpieczają długi dewelopera.

Rozpoczęcie sprzedaży jest to „podanie do publicznej wiadomości informacji nt. rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich.

Obowiązek ten ciąży na deweloperze, o ile nieruchomość jest rzeczywiście obciążona. Biorąc pod uwagę, że hipoteka powstaje z chwilą wpisania jej do księgi wieczystej, może dojść do sytuacji, gdy w momencie rozpoczęcia sprzedaży umowa kredytu hipotecznego została już zawarta, lecz z uwagi na brak wpisu w księdze wieczystej, nieruchomość nie jest jeszcze obciążona. W takiej sytuacji deweloper nie ma jeszcze obowiązku posiadania zgody wierzyciela. Obowiązek ten powstanie w tej sytuacji w momencie powstania obciążenia na nieruchomości, tj. w momencie wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

W przypadku ustanowienia hipoteki już po zawarciu umowy deweloperskiej, deweloper nie może być uznany za zwolnionego z obowiązku przedstawienia zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu lub innej podobnej zgody. 

W praktyce: ważne jest, aby zgoda ta została dołączona w charakterze załącznika do umowy deweloperskiej w oryginale lub w formie kopii poświadczonej przez notariusza. 

Niespełnienie przez dewelopera obowiązku posiadania zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu i innych podobnych zgód (lub zobowiązania do udzielenia zgody w przyszłości) daje najemcy prawo do odstąpienia od umowy. Jak wypowiedzieć umowę z deweloperem ? zobacz tutaj